澳洲各首府城市房价涨幅预测！悉尼墨尔本竟只是“小弟”（组图）

受人口增长远超供应、建筑成本飙升以及首次置业者“恐慌性入市”等多重因素影响，布里斯班房市正迎来爆发式增长。

据最新预测，布里斯班今年房价涨幅将接近11%，这一增速足足是悉尼的两倍。

在此之前，布里斯班房产市场已表现出强劲势头。2025年，布里斯班房产中位价大幅跳涨14.6%，一举超越墨尔本，正式迈入“百万金元俱乐部”。

即便澳洲储备银行（RBA）下周可能加息，市场普遍预计这股增长热潮今年仍将持续。

经济学家表示，布里斯班失控的房地产市场正无视负担能力的限制。来源：Michelle Smith

根据毕马威（KPMG）周三发布的《住宅物业展望》报告，全澳各大城市涨幅不一。悉尼房价预计在2026年上涨5.8%，墨尔本上涨6.8%，而珀斯则以12.8%的预期涨幅领先全澳，布里斯班紧随其后。

供需矛盾加剧，市场无视压力持续走高

毕马威首席经济学家Brendan Rynne指出，大量人口迁入布里斯班，但住房供应严重滞后，导致成本压力激增。

他认为，在政府政策和持续通胀的推动下，市场在2025年下半年的表现出乎意料地强劲，推高房价远超预期。

Rynne分析称，按常理，负担能力压力本应在去年上半年抑制买家热情，但由于“5%首付计划”的扩容，去年下半年房价涨势反而进一步加速，在珀斯和布里斯班等过热城市尤为明显。

值得注意的是，尽管新房建设数量严重不足，但买家似乎愿意支付溢价。

Rynne预计，今年入门级市场的表现将继续优于大盘，更多年轻人为摆脱租房循环而尽早锁定首套房，这将导致低价房产领域的竞争愈发白热化，确保价格持续坚挺。

政策助力还是推波助澜？

自去年10月1日扩大规模以来，澳洲政府推出的“5%首付计划”已助力逾2.1万民众圆了置业梦。

该计划向各收入水平且不限人数的买家提供低首付贷款，不仅免除了贷方抵押保险，还提高了符合条件的房产价格上限。

然而，Rynne也表达了担忧。他认为，如果供应这一核心问题得不到解决，此类政策只会不断推高负担能力阈值，直到市场因民众实在无法负担而降温。届时，由于无法满足银行融资要求，买家将面临巨大的资金缺口。

Cotality的研究也证实了这一点：去年12月季度，低于该计划上限的低价房产涨幅为3.6%，明显高于高价房产。

尽管财政部建模显示该政策对长期房价影响较小，但市场已切实感受到了压力。

利率走势成为关键变数

在利率方面，Rynne假设现金利率短期将保持稳定。他认为，即便下周意外加息25个基点，也只会减缓增长速度，而不会让涨势戛然而止，因为利率只是影响房价的短期因素之一。

AMP首席经济学家Shane Oliver对此持不同观点。他虽然同意住房短缺将继续推高房价，但预测2026年的增长将有所放缓。

Oliver指出，目前金融市场已消化了今年大约两次加息的预期，最早可能从下周开始。这种利率预期的重大转变，或将对房地产市场起到一定的抑制作用。