昆州住房危机恶化，布里斯班房价飙升15%！专家：控制移民可使房价涨幅减半（组图）

昆州正面临全澳最严重的住房紧缩危机。数据显示，该州每建成一套住宅就有近三名新居民迁入，这种供需严重失衡现状引发了社会各界关于削减移民率、缓解住房压力的强烈呼声。

分析显示，昆州每建成一套房屋就有三名新居民迁入

最新分析指出，如果移民人数能与房屋竣工量保持同步，昆州剧烈的房价涨幅有望削减近一半。

在全澳主要首府城市中，昆州面临的住房压力最为严峻。这种人口增长与供应脱节的现象，促使专家呼吁政府必须采取措施控制人口增速，以防止住房可负担性危机进一步恶化。

分析师 Kent Lardner 指出，由于全州需求远超新房供应，可负担房屋库存正迅速枯竭。截至去年12月的一年内，布里斯班独立屋中位价大幅上涨15%至107.5万澳元，公寓价格涨幅更是高达20.6%。

与此同时，房地产科技平台 FoundIt 预测，布里斯班独立屋价格在2026年将上涨6.1%。但研究强调，若移民人数能与建筑竣工量相匹配，这一涨幅将放缓至3%至4%的温和区间。

位于 Leichhardt 的一处投资物业以1,002,500澳元的价格售出

根据 Kent Lardner 的模型，在截至2025年第二季度的一年里，昆州的住房压力比率（每套新住宅对应的增加人口）约为2.91人，位居全澳之首，领先于西澳（2.89）和新州（2.42）。

数据显示，虽然房屋竣工量在去年12月曾激增至9,715套，但此后季度供应量基本停留在8,000套左右。值得注意的是，这些新房约三分之二是独立屋，而租赁需求最旺盛的中密度住宅市场增幅却十分有限。

在截至2025年第二季度的四个季度中，迁入昆州的移民总数约为10.6万人，接近全澳总数的五分之一。

Kent Lardner 表示，虽然迁入人数不完全等同于净移民人数，但这些数字赤裸裸地揭示了在建筑行业推进缓慢的背景下，庞大的人口流入给系统带来的沉重压力。

Riverview 的一处房屋以805,500澳元的价格售出

针对当前的困境，Kent Lardner 认为澳洲在支持移民和经济增长的同时，必须正视基本的经济现实。

他强调，当需求增长远超供应时，这种调节并非道德选择，而是机械性的市场反应，其结果必然是更高的房价、更贵的租金以及更少的可负担选择。

FoundIt 的分析也证实了这一失衡趋势：自2016年以来，移民人数持续走高，而住宅竣工量却从此前峰值一路回落。即便在利率上升的背景下，由于供应短缺，房价依然保持着增长态势。

FoundIt 联合创始人 Angus Ferguson 指出，可负担价位的住房首当其冲受到过剩需求的影响。除非移民增长放缓，或者住宅建设大幅提速，否则这种市场压力将持续收紧。

目前，大布里斯班地区仅有3.2%的物业价格低于50万澳元，且仅有28.5%的物业低于75万澳元，这让入门级购房者和租房者面临前所未有的生存压力。

已售：Eagleby，936,000澳元

布里斯班风险地图

FoundIt 发布的布里斯班风险地图显示，位于外围的工薪阶层区域面临的风险最大：

• Woodridge：独立屋中位价上涨14%至74万澳元，租房可负担性低至46%，且有60%的家庭靠租房生活。

• Kingston：房价上涨10%至73.7万澳元，实现置业梦想平均需要近11年。

• Eagleby：上涨10%至74.5万澳元，租房可负担性降至45%。

• Riverview (Ipswich)：涨幅惊人，高达19%，中位价升至68万澳元。

• Leichhardt–One Mile：上涨18%至68.5万澳元，半数以上家庭为租房族。

Angus Ferguson 警示称，这些区域曾是布里斯班最后的“可负担门户”，是当内环区域房价高不可攀时家庭搬迁的目的地。如果供应持续受限，这些最后的“减压阀”关闭的速度将远超人们预期。

Kent Lardner 进一步指出，疫情后的移民激增至今尚未恢复平衡。全澳住房压力比率从2019年的1.74暴增至2023年的3.82，目前仍维持在2.42的高位，相当于每套新住宅要应对3.27名新居民。

他引用加拿大和新西兰的“吸收能力”政策作为借鉴，这些国家已开始尝试将移民配额与住房交付能力挂钩。

已售：830,000澳元，Kingston

数据显示，在收紧政策后，加拿大和新西兰的房价均出现了明显回落，有效缓解了市场热度。

Kent Lardner 呼吁，澳洲无需全盘复制他国的政治手段，但必须具备将人口政策与住房供应能力相匹配的决心。

FoundIt 的分析也总结道，减缓移民增长并不会导致市场崩盘，但确实能有效平抑房价涨速，特别是能为入门级市场和租房端提供喘息之机。