维州房产税全澳最高，数万投资者被吓跑！专家力挺：墨尔本很有潜力（图）

分析人士指出，尽管维州目前的高税收制度已迫使部分房产投资者离场，但从长远来看，墨尔本凭借强大的资本增值潜力，依然是全澳最具吸引力的长期投资目的地之一。

由于维州承担着全澳最重的房产税负担，加之疫情封锁后经济复苏乏力，该州房价增长近期显著承压。

虽然墨尔本投资房税收领跑全澳，但其长期增长潜力仍被业内看好。

CoreLogic 2月数据显示，过去一年墨尔本住宅价值仅增长4.7%，增速在全澳首府城市中垫底，落后于悉尼、布里斯班、珀斯、阿德莱德及堪培拉。

然而，澳洲房产投资者协会（PICA）主席 Ben Kingsley 认为，低迷的现状正预示着未来的上涨空间。

他表示，虽然目前表现平平，但考虑到维州作为全澳经济引擎的地位，他非常看好墨尔本10到15年的长期前景。

这一观点也得到了资深开发商 Nigel Satterley 的认同。他指出，由于墨尔本能提供大量中产阶级就业岗位，且与悉尼、布里斯班存在明显的价差，正吸引大批民众迁入。鉴于住宅短缺和租金看涨，投资者已开始重新青睐墨尔本。

沉重的“税收创伤”

不过，短期投资者正面临严峻挑战。一项针对全澳新兴郊区的税费调查显示，维州一套普通投资房的州税高达1665澳元，而西澳同类房产仅为447澳元。在新州、昆州和南澳的部分外郊，若房价低于起征点，税收负担甚至为零。

以墨尔本西部的 Tarneit 为例，计入房东保险和市政费后，第一年的持房成本可达7105澳元，位居全澳前列。

相比之下，新州 Leppington 或西澳 Mandogalup 等地的成本仅在5000至6000澳元之间。

Ben Kingsley 坦言，维州被视为“投资者禁区”源于政府的一系列政策。除了压缩业主控制权、推高合规成本的租金改革外，真正的“最后一根稻草”是将土地税起征点降至5万澳元。

作为新冠债务偿还计划的一部分，这一变动迫使大量投资者必须在2033年之前缴纳土地税。据统计，自政策变动以来，已有超过2.4万名投资者因持有成本过高及回报率低迷而清盘离场。

租金与收益的博弈

虽然维州税负沉重，但不同地区的表现各异。Finder 消费者研究负责人 Graham Cooke 提醒，由于自然灾害多发导致保险费高昂，昆州其实是投资者成本第二高的州。

在租金收益率方面，墨尔本西南部的 Tarneit 表现不俗。但 CoreLogic 研究总监 Tim Lawless 指出，目前仅有17%的投资者选择购买或建造新房，这意味着投资者对缓解住房供应短缺的贡献有限。

值得注意的是，尽管维州投资活动降低，但墨尔本的租金并未像其他城市那样飙升。

过去一年，墨尔本租金上涨3.9%，远低于5.5%的全国平均水平。Lawless 认为，这证明投资者的缺位并未直接导致租金暴涨。

目前，全澳投资房贷款占比约为40.4%，虽处于高位但未破纪录。Lawless 表示，投资者的活跃度通常与房价涨幅完美平行，大多数经济学家预计今年市场将迎来转折，资本利得税的变化或将促使更多人重新审视投资组合。

维州政府发言人对此回应称，该州的住房改革已成效显著，提供的房屋数量领先全澳，并使墨尔本成为对年轻租客和买家最具负担性的首府城市。

该发言人强调：“我们确保本地人无需与资金雄厚的外国投资者竞争，对此我们无需道歉。”