澳洲两大住房市场自疫情后首次进入下行周期，房价连续三个月回落

自 COVID-19 疫情爆发以来，澳洲两大住房市场首次陷入低迷。燃油价格飙升带来的“钱包压力”叠加利率上升，正令潜在买家望而却步。

根据金融撰稿人 Tarric Brooker 的数据，以及 SQM Research 董事总经理 Louis Christopher 的分析，悉尼上周末的拍卖清盘率为 2018 年 12 月以来最低水平。

同时，Christopher 指出，4 月整体清盘率有望录得自 2020 年以来最差表现。

房地产数据机构 Cotality 的滚动日度指数显示，自 2 月以来，悉尼和墨尔本的房价持续下滑，截至周日已下降 0.04%。不过，由于珀斯、布里斯班和阿德莱德等城市表现强劲，全国整体房市仍保持增长。

Cotality 主管 Tim Lawless 表示：“在我看来，悉尼和墨尔本已经明显进入下行阶段。”

“我们已经看到房价连续超过三个月回落，尽管清盘率并非在整个期间都处于低位。”

“从历史来看，过去 15 年中仅有大约五次出现清盘率维持在如此低水平的情况，而这些时期无一例外都对应着房地产市场的下行。”

此前几次较为明显的住宅市场下行阶段，分别出现在 2020 年疫情初期、2018 至 2019 年信贷收紧时期、2011 年加息周期以及 2008 年全球金融危机之后。

由于中等规模首府城市房价上涨抵消了悉尼和墨尔本的跌幅，根据该指数，所有首府城市合计仍录得 0.3% 的增长，而非首府地区涨幅达到 0.9%。

Lawless 指出，房市“降温”的迹象早在 2025 年 12 月便已出现，当时市场对加息的预期逐渐明确，而中东战争引发的燃油价格上涨，则进一步放大了买家的负面情绪。

Ray White 首席经济学家 Nerida Conisbee 表示，悉尼和墨尔本的房价增长早已放缓，连续数月的小幅下跌意味着这两个市场已进入“温和下行”。

不过，她强调，当前跌幅仍然有限，更像是市场动能减弱，而非出现明显调整。

“相比之下，全国其他地区仍在录得强劲增长，尤其是布里斯班、阿德莱德和珀斯。这凸显了当前周期的不均衡性——东海岸两大城市已不再像过去那样引领市场，”Conisbee 表示。

“对于中型首府城市而言，它们已经经历了更为明显的上涨，同时供应更为紧张。尽管市场略有放缓，但基本需求仍然支撑其表现。”

“因此，除非经济环境出现更明显恶化，否则短期内不太可能出现负增长。”

Cotality 数据显示，上周全澳初步清盘率为 58.9%，已连续第三周低于 60%，明显低于 3 月季度平均水平 68.1%。

在全国范围内，首府城市中有 19% 的拍卖房源被撤回，其中悉尼撤回比例更高，达到 26.7%。

从房屋拍卖数量来看，墨尔本以 1202 套房产拍卖居首，初步清盘率为 59.7%；悉尼共有 924 场拍卖，成功率为 56.5%。

布里斯班在 199 场拍卖中录得 57.2% 的清盘率；阿德莱德为 73.9%（118 场）；Canberra 共有 66 场拍卖，其中一半待售物业成功成交。

在悉尼 Botany，一套带有大阳台的三居室公寓以 166.5 万澳元成交，高出保留价 6.5 万澳元，买家为一位计划缩小住房的换房者。

BresicWhitney 中介 Brigitte Blackman 表示，这是一场节奏很快的拍卖。

“现在市场非常分化，有些房产甚至没有人出价，而有些却竞争激烈。结果如何很大程度要取决于房源本身。”

“如果房子各方面条件都不错，就还能顺利成交，但只要存在明显短板，就会变得非常困难，”她说。

她还指出，中介正在投入更多精力推动交易达成，并与卖家保持频繁沟通，以调整其价格预期——这一局面与去年市场火热时形成鲜明对比。

财力雄厚的购房者也试图在竞争者陆续退场时寻找机会。在悉尼西区的 Ermington，位于 36 Cowells Lane 一套破旧房屋在上周六上午通过激烈竞价，以 159 万澳元成交，远高于 110 万澳元的指导价及 130 万澳元的保留价。

该房产是一套遗产，已空置六年，窗户被封板封住，四名注册竞拍者甚至无法进入屋内查看。

尽管如此，这套房仍成为当周新州 realestate.com.au 浏览量最高的拍卖房源之一。房源信息中强调，买家可在获得政府批准的前提下自建住宅或进行重建开发。

Apollo Auctions 拍卖师 Charlie Powell 表示：“从房屋本身来看，甚至连门都进不去，因为被锁死了。”

“但仍有四人登记竞拍，这说明市场中依然存在一定竞争。”

“在当前利率环境和全球局势背景下，这一点相当值得关注。”

Powell 指出，尽管整体清盘率较低，但“只要定价合理，市场依然会作出反应”。

随着 Anzac Day 临近，新州、首都领地及西澳将在本周迎来公共假期，拍卖房产数量预计将在周末进一步下降。