澳人注意！贷款买房时一定要注意这个小细节，否则恐损失$19万（组图）

Ben Nash表示，大多数房主在做这项房贷选择时并未深思熟虑，但这可能会让他们永久损失19万澳元的税务减免，且再也无法挽回。

隐形的房贷错误让房主损失19万澳元。

大多数人在做出抵押贷款决定时甚至都没有考虑过。这个决定通常发生在早期，感觉像是取得了进展，但等到错误显现时，已经为时已晚，无法挽回。

Ben Nash指的是你如何分配储蓄的一个结构性选择——这个选择在你的银行账单上看起来几乎一模一样，但却可能让你损失近20万美元的税收抵免，而且这些抵免永远无法追回。

陷阱如何运作

假设你买了第一套房，房贷为90万澳元。多年来，你存下了30万澳元并放在贷款账户中。

现在你想置换房产，把目前的家转为投资房，再购买一套新房自住。

由于购买新房需要资金，你首先想到的就是那笔30万澳元存款——而麻烦正是从这里开始的。

如果这30万澳元放在对冲账户里，你原始的贷款余额一直维持在90万澳元。

这种情况下，当你搬出并将房产出租时，整笔90万澳元贷款产生的利息都可以申请税务减免。

与此同时，你还有30万澳元现金可用于购买新房，这样新房的抵押贷款（不可抵税）就会更低。

但如果你一直把多余的30万澳元直接存入房贷账户，情况就大不相同了。

你依然可以动用这30万澳元，但这笔钱现在是通过提取贷款的方式提取，而不是通过对冲账户提取，这是一个重要的区别。

当你从贷款中重新提取资金时，统计局会根据借款的用途来判断这笔再提款的利息能否扣税。

在这个情境下，由于资金被用于购买自住房，这部分债务的利息支出将无法抵扣。

最终结果是：你少了30万澳元的可扣税债务，多出了30万澳元的不可扣税债务。

存款总额没变，净资产头寸没变，但税务结果却截然不同——而且这种影响是永久性的。

一个简单的房贷错误可能导致近20万澳元的损失。

损失究竟有多大

回到上述例子，按6.5%的利率计算，这30万澳元可扣税债务的差异，意味着每年有19,500澳元的利息不能再申报税务减免。

按39%的税率计算，相当于每年在不知不觉中损失7,605澳元的税收优惠。

按25年贷款期限累计，这一数字将超过19万澳元的税务减免，且永远无法挽回。

这笔钱本可以重新投入投资，或者用来加速偿还新房贷，并随着时间利滚利，滚出更庞大的数目。

值得注意的是，这并不是灰色地带。

统计局关于债务税务扣除的规定非常明确：取决于借款在借出那一刻的用途。当你为了购买房屋等个人用途进行再提款时，这部分债务就被永久归类为不可扣税。

这是购房时最常见、也最昂贵的税务错误之一。

为何聪明人也会中招

Ben Nash经常看到一些新客户犯这样的错误，他们在抵押贷款方面做得非常完美。

问题在于，当你购房的房产是自住的时候，对冲账户和提取贷款看起来完全一样。

节省的利息相同，余额看起来也一样，而且大多数贷款机构都不会解释其中的区别。

只有当你置换房产、把原住房转为出租屋时，税务处理上的差异才会浮现。但到那时，决定早在几年前就已做出，无法挽回。

你能做什么

如果你还没有置换房产，补救方法很简单：确保额外还款存入对冲账户，而不是通过再提款偿还贷款。

这样可以保留完整的贷款余额，如果你将来决定将该房产转为投资房，就能保护自己的税务地位。

如果你目前的贷款没有对冲功能，请趁还来得及，咨询优秀的房贷经纪人进行重组。

如果你已经使用了再提款并计划置换房产，请在搬家前寻求专业建议评估各种选择。

根据你的具体情况，可能有办法重组债务，但行动时机必须是在转换房产用途之前，而非之后。

如果你已经完成了转换、失去了扣税资格，那就无力回天了。

不过，像债务循环之类的策略可以帮你随着时间逐步建立可扣税的投资债务，从而弥补部分损失。

总结

在置换房屋那天到来之前，对冲账户和再提款看起来毫无区别。

但仅以30万澳元为例，这一区别每年就会让你损失数千澳元的税务减免，整个贷款期限内损失更接近19万澳元。

如果将来有任何可能把自住房转为投资房，你现在安排额外还款的方式，或许就是你正在做出的最昂贵决定之一——而你可能毫无察觉。