工党税改恐致各州财政困难！房屋交易量一旦骤减，印花税收入岌岌可危（组图）

澳洲住房政策的转向，可能带来始料未及的反效果。房屋销售量一旦下滑，依赖印花税维持运转的各州预算将首当其冲。

图片来源：Ray White

联邦预算的初衷，是将投资者需求从现有住房引向新房供应。然而，这一做法很可能导致房屋转手数量减少。

这一点之所以关键，是因为房屋销售不仅是住房市场的晴雨表，更是经济活动与州政府收入的重要引擎。

每一笔房地产交易，背后都牵动着贷款、装修、搬家、零售消费和专业服务等一系列环节，并直接触发印花税。

如果这份预算让更多投资者选择继续持有，也让更多买卖双方转为观望，其连锁影响将远远超出房价本身。

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交易量波动远超房价

回顾历史，成交量的起伏向来比房价剧烈得多。过去25年间，澳洲住宅销售经历了数轮繁荣与萧条的循环——年销售量低谷时不足38万套，高峰期则超过58万套。

每当人们搬家换房的能力或意愿受到干扰时，销售量便会出现最剧烈的下滑。这些干扰因素包括信贷收紧、利率上升、信心走弱或政策变动。

2010年代后期，受贷款标准收紧和投资者活动回落拖累，销售量大幅下挫，随后又因利率上升、借贷能力下降而再度走低。

相比之下，疫情期间的反弹则证明，一旦利率下行、信贷宽松、被压抑的需求得到释放，成交量能以多快的速度反弹。

这段历史之所以重要，是因为本次预算案又为交易意愿增添了一重干扰。只要家庭或投资者有理由观望，成交量就会下降，而市场不确定性本身往往就足以拖慢节奏。

买卖双方齐齐观望

买家可能暂停行动，以观察这些变化是否会波及房价、租金和投资者需求；卖家若拿不准未来买家池的深度，也可能推迟挂牌。

至于投资者，按兵不动的理由更为清晰：现有投资者一旦售房，将失去原有的祖父条款待遇，因此可能放弃出售。

而购入新房的投资者，考虑到转售时未来买家范围将会收窄，则可能选择长期持有。

Nerida Conisbee，Ray White 集团首席经济学家

此外，预算案在鼓励大房换小房方面也几乎毫无着墨，这意味着现有住房存量的另一释放渠道依旧受阻。

当政策变化制造不确定性、并变相奖励观望行为时，即便房价坚挺，挂牌房屋的数量也会减少。

一笔交易牵动一连串经济活动

房屋交易引发的经济活动远超购房本身。买家需要办理贷款、购买保险、安排搬家、添置家具并进行装修；卖家则往往需要维修、升级，或再次购房。

每笔交易背后，都环绕着金融、法律、估价、建筑检验、各类技工、搬家服务及零售消费等一连串环节。房屋交易不仅是产权的转移，更是一连串经济活动的起点。

这正是为何即便房价上涨，成交数量依然至关重要。房价上行时市场看似强劲，但若房屋转手数量减少，流入实体经济的活动量便会萎缩。

房价上涨带来的是财富效应，而只有实际交易，才能转化为实际支出。

图片来源：Ray White

对经济中的众多行业而言，成交数量远比资本增值的整体数据更具意义。

各州预算的“印花税软肋”

同样的逻辑，也适用于州政府收入。印花税最能说明交易量为何举足轻重——它并非因房屋存在或房价上涨而产生，只有在房产转手时才会征收。这使各州预算极易受到住房市场活跃度的影响。

这种依赖程度相当惊人。2024-25财年，产权转让印花税收入占全澳州及地方政府税收总额的20.9%。

在昆州和新州，这一比重更分别高达22.5%和22.4%；维州亦达20.4%。而正从印花税向土地税转型的首都领地，所受冲击最小。

这意味着，住房市场活动下滑绝非买卖双方或地产相关行业的“内部问题”，而是一道实实在在的预算难题。

各州政府严重依赖民众换房、扩居、缩居、投资及调整住房需求所产生的税收。一旦房产交易降温，这条收入渠道便岌岌可危。

量价齐看，缺一不可

交易活跃度与印花税收入之间的关联一目了然。过去十年间，印花税收入与住房交易总价值的变化紧密同步，而交易总价值由两大因素决定：成交数量与成交价格。

房价固然重要，但仅是等式的一半。一个高房价、低成交量的市场，由于应税事件减少，依然可能拖累财政收入前景。

这让各州政府陷入两难：他们希望提高住房可负担性，但预算却依赖高价值房产的频繁交易；他们希望现有存量房得到更高效的利用，但印花税本身却让换房变得更贵；他们需要扩大供应，却也需要一个民众愿意且有能力交易的市场。

影响波及全澳经济

这正是房屋销量下滑风险重大的关键所在。

如果这份预算迫使投资者长期持有，给买卖双方增添不确定性，又无法有效释放现有住房存量，那么冲击波将远不止于房市本身，而会蔓延至家庭支出、商业活动乃至州政府财政。

联邦预算中的住房措施，初衷始终围绕供应与可负担性。但如果这些措施压低了投资者与家庭的交易意愿，其后果便绝非房价所能涵盖。

澳洲本就面临住房短缺。一个待售房屋越来越少的市场，不仅会让短缺更难化解，也会让各州预算在住房活动的每一次波动面前，变得更加不堪一击。