新州5年建房预测上调至29万套！但买房或变得更难，全因...（图）

住房产业协会（HIA）表示，联邦预算案和资本利得税改革短期内会抑制房屋建设，但在新州，预售担保政策将抵消上述影响，让开发商更容易启动新的公寓项目。

该行业组织指出，由于投资者不再能利用负扣税减免购买二手房，房价增长将随之放缓，单看这一因素确实会减少开发商推向市场的新房数量，但新州政府的政策足以化解这一冲击。

尽管负扣税计划发生变化，住房产业协会仍上调了悉尼的中期住房产出预测。图片来源：Dominic Lorrimer

首席经济学家 Tim Reardon 周日表示，HIA 已将这个全澳最大州截至2030年的五年住房建设预测从约28.7万套上调至29万套，以反映那些“真正能推动住房供应的政策”。

这个代表大型建筑商的游说团体，对任何推高新房交付成本的税收政策仍持反对态度。

但 HIA 同时指出，在决定住房建设规模时，建筑成本、利率和各州政策的影响远大于负扣税（允许投资者用其它收入抵消出租房产的亏损）和资本利得税减免的调整。

“我们并不是说这是世界末日，”Reardon 表示，这只是朝错误方向迈出的一步，希望政府停止对住房征税，降低新房入市的成本，让市场能够做出回应。

HIA 修订预测之际，去年第四季度官方数据已显示住宅建设有所回升。

更多建设

全澳住宅积压量——即已获批但尚未开工的住宅数量——在去年第四季度下降了7%，墨尔本和悉尼领跑，意味着更多项目正在破土动工。

毕马威城市经济学家 Terry Rawnsley 在分析澳洲统计局的数据后表示：“2025年的降息和建筑成本的缓和，在过去12个月里对疏通这些停滞项目的管道起到了很大作用。”

不过 Rawnsley 也坦言，住房开工量的回升只反映出部分长期停滞的项目随着去年环境改善而重新具备可行性，仍有大量项目在商业上行不通。

此外，今年由美国、以色列主导的对伊朗战争引发的利率上升和通胀，很可能抹去大部分改善成果。

“曾有过一丝希望，但拜（美国总统）特朗普所赐，这一丝希望已经消失了，”Rawnsley 说。

开发商认为，相比通胀和融资成本，联邦预算案的税收调整对建筑量的影响微乎其微，因此真正的关键在于改革那些阻碍项目落地的州及地方政策，尤其是针对中端价位公寓的政策。

与新州形成对比的是，HIA 将维州的五年预测从32.3万套下调至32万套。

开发商 Hip v Hype 将于周二启动 Parklife 2 项目的建设——这是一栋位于墨尔本内北区 Brunswick 的八层、60套公寓的建筑，由 Austin Maynard Architects 设计。

“考虑到当前环境有多么困难，这真是一件值得庆祝的事，”Hip v Hype 创始董事 Liam Wallis 说。

Wallis 介绍，这栋全电力建筑的一居室公寓起售价63万澳元，三居室公寓起售价128.5万澳元。凭借平均8星以上的 NatHERS 评级，住户的电费账单也能大幅降低。

他认为，该项目受益于州政府的快速规划审批，正是维州当下急需的那类项目。

额外成本

但 Wallis 指出，全面设计要求排除洪水等风险所带来的成本，使得 Parklife 2 这样的项目难以复制。这些风险发生概率不大，即便出现也可控。

“你可能会认为，在需要激励建筑活动的时候，我们会简化其中的一些要求，”他说，“不幸的是，情况正好相反。它正变得越来越复杂。”

Wallis 说，防洪是成本尤其高昂且耗时的一项要求。

他建议，与其强行抬高建筑高度，从而在无障碍通道、地下室入口等方面制造各种冲突和复杂性，不如在许可条件中规定建筑材料和底层须具备坚固性与韧性，这样即便遭遇百年一遇的洪水渗入少量积水，建筑也能快速恢复。

在悉尼，许多开发商表示，价格更易负担的项目并未看到可行性改善。

“实际上，情况正变得更加艰难，这显然是个真正的问题，”Coronation 城市转型负责人 Aras Labutis 说。

他将住房问题比作金字塔，中端和低端市场需求最大，“当这些市场得不到供应，且供应这些产品不可行时，对于（拥有）健康住房市场的目标来说，那才是一个真正的问题。”

HIA 的 Reardon 预计，2030年后，随着负扣税变化对房价和供应的影响逐步消退，开发量将以快于此前预测的速度增长。

但他警告，过渡期内的供应短缺将推高房价。

“因为在接下来的五年里，直到2030年，我们每年开工的住房数量都将少于满足当年人口增长所需的数量，住房短缺问题将会加剧，”Reardon 说。

“不管利率如何变化，至少到2030年，可负担性问题每年都会恶化。”