潮流地标大换血，太古爆改三里屯

出品|消费巴士

对很多有三里屯情结、追求精致小资范儿的人来说，4月8号是让他们“嘤嘤嘤”的一天。坐落在三里屯太古里北区的瑜舍酒店宣布，它将在6月30日关闭，被改造为太古里“创新零售地标”。

开业于2008年，瑜舍酒店不仅是太古在中国开设的第一家居舍系列酒店，也凭借出自日本知名建筑师隈研吾之手的设计感，成为了北京标志性的精品酒店之一，拥有不少拥趸。

但它还是被排除在三里屯太古里的升级改造计划之外。紧挨瑜舍，太古里已经竖起了两座独栋大楼，分别打着LV和迪奥的超大LOGO，据说未来会成为两家奢侈品在北京的独立旗舰店。

即将入驻三里屯太古里北区的LV和迪奥

三里屯太古里的升级改造在2023年底就已经开始。商区南区东南角的位置算是最佳人流入口，平民快时尚标杆优衣库在那里待了十几年，如今被换成了潮流墨镜品牌Gentle Monster。Champion、Madness、DSMB也没了，取而代之的是始祖鸟、Maison Margiela、Bottega Veneta、Jil Sander、Valentino和Jordan World of Flight.

都是英文看着头痛读不出来不要紧，你只需要明白，新引进的品牌比被换走的品牌贵得多。比如代替优衣库的Gentle Monster，一副墨镜均价2000元，而它还只是被安在南区，引进太古里北区的品牌，更是贵上加贵的重奢。

过去两年，人们大谈“消费降级”“白牌升天”，拼多多增速有如坐火箭，阿里一边反思自己一边给打性价比的1688抬位份。这让太古地产看上去在玩一种很新的东西——在不少人追求性价比的时候，它为什么咔咔对三里屯一顿爆改升级。

01

重奢才是真·抗周期

想了解太古地产的脑回路，我们先得回答第一个问题，它的酒店业务赚钱吗？答案是就算赚，也是毛毛雨。

在瑜舍官网，它的房间价格从2000元出头到3万元不等，瑜舍之外，太古还有香港的奕居、成都的博舍、上海的镛舍，以及价位低一档的东隅酒店系列。2023年，太古的酒店实现了9.79亿港元的营收，只占到太古地产146.7亿港元营收的一小部分，和实现了71.43亿港元营收的零售板块业务相去甚远。换句话说，酒店做得再好，也不如安心当包租公。

北京瑜舍酒店

第二个问题是，在这次三里屯大改造中被大力引入的重奢，真的在经济下滑中受影响了吗？来看下面几组数据：

2023年，LVMH集团整体营收增长了9%，其中中国在内的亚洲地区（不包括日本）营收增速12%，有机增长18%，总计贡献了267亿欧元。虽然表现不佳的Gucci连带开云集团在去年营收同比下滑4%，但包括中国在内的亚太市场帮开云提了一口气，全年业绩同比增长34%。爱马仕在2023年营收同比增长21%到134.27亿欧元，尽管除日本以外亚洲地区（主要是中国）销售额增速没有跑赢整个“爱盘”，但也有19%。2023年，以中国为首的亚太地区为香奈儿贡献了86.5亿美元的收入，同比增长14.3%，占集团整体营收比超50%，仍是“香奶奶”最大的市场。

各大奢侈品牌在中国轰隆隆的增速，和消费降级仿佛在两个平行世界。实际上，受经济影响导致购买欲望、购买力降低的，大多是新中产人群。对处于金字塔尖的高净值人群来说，他们一直为重奢品牌提供着持续的超高购买力、超高粘性和超稳定性。重奢也因此成了最抗周期的品类之一。

越涨价越不愁卖的LV

从太古地产自家数据看，品牌略偏小众潮流的北京三里屯太古里在2022年受大环境影响，零售销售额同比下降了26%，但拥有70%一线大牌入驻的广州太古汇，以及拥有爱马仕、Gucci的成都远洋太古里，零售销售额只下滑了11%与15%。

全国百货之王SKP则是另一个例证。作为重奢品牌入住最多的北京商场，SKP在2021年的销售额为230亿元，在零售业鬼哭狼嚎的2022年销售额仅微降了1亿元，到2023年又涨到了265亿元。

综上，太古地产给三里屯太古里的升级方案与其说是金饭碗不如说是橡皮碗，求的不只是越卖越多，还有怎么摔都瓷实。

值得注意的是，大牌奢侈品一向具备“造梦效应”，大手笔引入重奢品牌、淘汰部分客单价没有那么高时尚潮流品牌，不但不会对太古里时尚地标的定位有太大影响，反而会增加整个商区的品牌展示效应，让那些想凸显自己高大上定位的品牌更想做太古里的租客。这也是租金业务占集团营收九成的太古地产希望看到的画面。

02

太古地产为什么敢改

包租公有自己的远大梦想，但对普通消费者来说，升级后的三里屯太古里，还能去逛、逛得起吗？

太古地产已经把早几年前签下的雅秀大厦改成了太古里西区，“安置”了一批在太古里南北区调整后被迁出的品牌，比如优衣库、耐克、迪桑特等。它还在推进“北扩计划”，要把目前在三里屯北区更北面的、占地约4.7万平方米的一处北京公交集团维修站，改造为太古里的延伸商区。北扩区会为更多品牌的首店、旗舰店提供空间，也可能会出现一批小众的设计师品牌。

优衣库已经搬到了三里屯太古里西区

据了解，太古地产在这次三里屯升级改造中颇为舍得，比如给与了LV和迪奥不小的优惠政策，才最终换来了两家大牌的入驻。而为了辗转腾挪，它还不得不请走一些原本经营不错的品牌。

这番操作背后，多少是因为太古地产的“不差钱”。根据2023年财报，它的资产负债率为18.7%、净负债率为12.7%，不仅远低于一众内地地产商，和负债率在20%以上的新鸿基、长实、九龙仓等港资同行相比也算优秀。

2022年太古地产曾宣布要在未来10年投资千亿港币，在内地和香港发展一系列项目，这其中包括它在西安、三亚的动作，也包括了这次北京三里屯的大改造。而即使动作频频，太古地产还是保持了充足的现金流，截至2023年底，它的现金余额为50.97亿港元，同比增长11%。

广州太古汇

仔细观察太古地产的项目，你多少能发现它在运营商业地产上一些不差钱的巧思：

无论是北京颐堤港、广州太古里还是香港太古广场，它用了更多的玻璃幕墙和玻璃采光顶代替实体墙，让建筑内部有更多自然光。尽管这意味着更高的建筑成本，但据说能让消费者感觉更舒适。相比于大多数商场上下两层重叠的扶梯，太古商业项目的扶梯往往会故意错开。尽管太古相关人士曾告诉消费巴士，这是为了让顾客在上下楼时不因为视线被遮挡而感觉压抑，但错开扶梯，也意味着人们在上下楼时不得不在动线上多走几步，从而经过更多的店铺。瑜舍宣布关闭，社交网络上很多人都为不能再去上“豪华厕所”表示惋惜。“免费豪华厕所”“空气都是香香的”这类词也同样出现在了人们对广州太古汇的描述里。这背后是太古建商业零售项目时在公共厕所上更加刻意的重金投入、以及让清洁人员要做到“一客一清”的要求。久而久之，无形中给太古攒下了更好的形象和口碑。

说到底，你关心未来逛不逛得起三里屯，太古想的已经是，它该怎么咬住更多人的钱包，或者在他们心里持续造梦。