真正看懂拍卖率，你不该忽略的这些细节

教你真正看懂拍卖率

“拍卖率”这三个字，每周都会出现在朋友圈和各种房产新闻上。

很多中介朋友也很喜欢发，很多客人也会关注它。

这个很简单的一个百分比的数字，我们是否真的看懂了？

让我们一起喝杯咖啡，谈谈这个拍卖率。

什么是拍卖率？

Domain的大数据网站，每个星期会公布这个数据，就是本周的澳洲各大首府城市的拍卖交易成交量。

拍卖率是指，在特定的一周或一个月内拍卖出售的房地产的百分比。

计算公式如下：

（在拍卖中出售+在拍卖之前出售）/（拍卖总数+撤回的物业）=拍卖率％

简单点来说，如果本周墨尔本总共有1000个物业进行拍卖，成交700套，则拍卖率为70%。

知道这个是拍卖率后，现在想想是不是经常看到新闻媒体的头条

“本周拍卖率创三年新高？澳大利亚房产市场已经复苏“

”连续7周拍卖率维持在70%以上，专家称澳洲房产低谷已过去，现在不买后悔“

近期拍卖率上升且保持在 70%以上，我们确实能从中看到市场的复苏，只是光凭这一个数据我们就能判断整个房地产市场行情吗？

我真正开始持续关注“拍卖率”是在 2015 年初，那时候我通过拍卖，在 Box Hill North 买了一个老式的两房Unit。然后我每个星期都会收到拍卖率的邮件。我也是从那时候开始一直在关注墨尔本拍卖率的变化。所以对于这个数据，我也想分享一下我看拍卖数据的一些小心得。

除了最关键的拍卖率，还有个数据不可忽视，那就是”注册拍卖套数“，这是指当天计划进行的所有拍卖的数量，包括在最后一分钟退出拍卖的数量。

为什么说这个数据很重要呢，大家可以来看这样一组数据：

（2017年10月28日 澳洲首府城市一周拍卖数据，来源：Corelogic）

（2019年10月12日 澳洲首府城市一周拍卖数据，来源：Corelogic）

2017年10月28日那个星期，墨尔本的总拍卖数量是1983套，拍卖率为70.2%。

而2019年10月12日的这个星期，墨尔本总拍卖数量是775套，拍卖率为70。5%。

17 年和 19 年的同一时期，拍卖率也都为 70%，而拍卖数量却相差两倍还多，由此可见，澳洲房地产市场正在复苏，但是也还没完全恢复，房东更多地是在观望态度。

还有个因素更容易被大家忽视，就是按区域查看拍卖情况。

在 Domain网站的墨尔本上周拍卖结果页面上，除了显示拍卖数据，还会显示各个区域的拍卖房源，以及他们拍卖后的情况。

比如说：成交（SOLD)，流拍（Passed in)，撤回拍卖（Withdraw）等等。

有些房子会写上成交的价格，或者是出价到多少钱最终流拍，还有些价格会保密，如果真的很想知道的话可以打电话问该房子的中介，一般中介都会告诉你拍卖情况的。

如果你经常关注某一个或某几个区域，你甚至还能观察出这个区域的房价走势，什么价位最多人买等等。

来看看下面这个例子，这是Carlton区（City附近，以墨尔本大学出名，Unit 和公寓比较多）和Balwyn区（富人区，豪宅居多）在同一周的拍卖情况：

（2018年10月06日 Carlton区一周拍卖结果，来源：Domain.com）

（2018年10月06日  Balwyn区一周拍卖结果，来源：Domain.com）

这是两个区域在同一周的拍卖情况，那一周的墨尔本总拍卖率为47%。

Carlton在那周一共有8 套房子拍卖，成交率为 7/8=87.5%

Balwyn也有8 套房子拍卖，成交率为 2/8=25%

通过这个例子，其实我们不难看出，在房地产市场整体萧条的时候，反而是低价，大部分人能承受得起，可以说是多数人”刚需“的那些房子反而更受欢迎。

所以一个简简单单的拍卖率，其实里面有很多内容需要留意。

澳洲的二手房主要是通过拍卖或者私下出售，而新房则主要是销售楼花，也就是期房。私下出售其实是指卖家通过中介出售房产，并列出心理预期价格。 潜在的买家向中介提出购买意向并出价，中介再将其提交给卖方，卖方决定是否接受。私下出售对某些卖家的压力可能较小。

我们在观察整个市场走向的时候，也是需要考虑到另外两种销售方式的数据，这样才能更客观。

谢谢你花时间阅读。