悉尼房价5年暴涨73%！ 真的是中国人在推动澳洲房价疯狂上涨？

澳大利亚大城市的房价接连上涨。在金融之都悉尼，过去五年内这个城市的房价已经上涨了73%，成为继香港之后全球第二大房价最难负担城市。同一时期，墨尔本的房价上涨52%。在很多全球大城市，房地产市场的繁荣已经让有房成了很多普通收入者遥不可及的梦。

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在大型银行的贷款总额中，住宅地产贷款所占的份额介于40%-60%之间，致使房价不仅仅是政治问题，还事关金融稳定。

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1、钱从哪来？

即便经历了2008年的全球金融危机，澳大利亚这个“幸运的国家”仍连续25年处于经济增长状态中，部分归因于中国对该国丰富的矿石资源的需求。此外，澳大利亚的移民体系也吸引了很多拥有技能的工作年龄移民，他们把财富带入澳大利亚。所有的这些都发生在利率暴跌至创纪录低位，以及预计至少在2017年都会保持在低位的大环境下。

2.房价上涨都是因为中国投资者，对吗？

他们的影响还是未知数。虽然没有硬数据，但是澳大利亚财政部的结论是，“仅有一小部分”的房价增长归因于外国需求。

3.那么，是什么在助燃澳大利亚房市的繁荣？

一方面，生活在每一个家庭内的平均人口减少，对房屋的需求随之增加。另一方面，房产已经成为一种更易接近且更受欢迎的资产类别。新房产金融在投资者的投资组合中所占的比例约50%，1991年为16%。受澳大利亚特有的“负扣税”推动，寻求回报率的“婴儿潮一代”涌入房地产市场，购买后再租出去。

4.什么是“负扣税”

据了解，在澳大利亚，负扣税通常是指借贷购买用于出租的投资物业(如独立屋或公寓房)，当租金收入少于业主的支出(包括贷款利息、物业折旧和其它支出)时，就构成负扣税。当投资者选择出售时，也会享受资本所得税折扣税率。此类税收优惠意味着房东通常能买得起用来出租的房子。

5.监管机构在做什么？

瞄准信贷供应。监管机构将年度贷款增长限定在10%，如果银行超出此限制，就会承受更高的资本要求。另外，大型银行都停止向依赖海外收入的借贷人发放贷款。澳大利亚的一些州针对外国人投资购房征收附加税。

6.房屋供应有多紧张？

在经历了长达十年的供应不足之后，开发商开始加大建筑力度。澳新银行指出，2016年澳大利亚全国房屋供应不足的规模为25万套。计划内的限制，高土地成本，再加上连接城郊与市中心的基础设施欠缺，澳大利亚的新房建造更倾向于公寓，而非传统的独立式家庭住宅。

7.房价仍在上涨吗？

澳大利亚的房地产市场是一个双速市场。悉尼和墨尔本是热门房地产市场，尤其是独立房屋很受欢迎。但是，自大宗商品价格繁荣结束以来，澳大利亚采矿和资源部门的日子一直不怎么好过。在珀斯和昆州，价格表现平平，或者处于下跌轨迹，同时抵押贷款拖欠率上升。澳大利亚央行已经反复警告称，市场存在地区供过于求的风险。

8.看起来不是泡沫吗？

这个问题的答案取决于你问的是谁。澳大利亚最大贷款商——澳大利亚联邦银行指出，典型的房地产泡沫迹象并“不明显”。但是，经济学家Lindsay David却认为，这是澳大利亚“有史以来最大的房地产泡沫”。