州府城市整体房价连续4个月上涨 悉尼、墨尔本房价虚高？买还是等？

根据澳洲统计局本周二公布的一季度全国房价指数：澳大利亚首府城市的整体房价已经连续第四个季度出现上涨。今年一季度，霍巴特、墨尔本和悉尼的房价增幅分别为3.4%、3.1%和3.0%。从房价年率增速来看，悉尼和墨尔本仍然是房价增幅最大的两个地区，分别上涨14.4%和13.4%。

（澳洲各大首府城市住宅物业价格季度变化，来源：澳洲统计局）

随着房价的上涨，截至三月底澳洲房地产市场上的住宅总价值已经达到了6.6万亿澳元，在过去两年的价值增幅就超过了1万亿澳元。值得注意的是，监管局的紧收政策以及银行贷款利率的变动，都没有明显反映在一季度的房价中。

那么令人关心的问题来了——在经过了房价高速奔跑的几年后，澳洲一线城市的房价是否虚高？

昨天KPMG经济学家发布的报告指出：一些短期的因素导致悉尼和墨尔本这两大市场的房屋中位价高于其长期平衡价值，也就是房价“虚高”。悉尼和墨尔本的住房价格分别被高估了14%和8%，市场预计将在未来几年内进行调整，房价会不断回落，但不会大幅下跌。在澳大利亚的历史上，曾经发生过类似的情况，房价经调整后逐渐恢复到长期平衡值，并没有出现崩盘的现象。

而BIS Shrapnel附属的Oxford Economics经济研究所一向喜欢和澳洲房市唱反调，该机构近日在一份报告中指出：澳大利亚东海岸地区的房产市场回暖现象已经结束。本财政年度的房价复苏将稍纵即逝，未来两年内澳洲房价增长将持续放缓，在某些市场甚至会出现下滑。推测主要是考虑到近期银行对投资者进一步收紧贷款的政策，以及市场上更多新房屋供应的出现。

在BIS牛津经济学院公布的“2017年至2020年住宅物业展望”报告中，BIS指出：2016-2017年澳大利亚的新公寓完工数量将达破纪录之高，且大部分都以楼花的形式被投资者所持有。随着新建公寓的逐步完工，悉尼、墨尔本和布里斯班地区都将面临公寓供应过剩的情况。大部分城市将发现租户的需求不足以支撑租金和房屋价值。新建住房的快速崛起，更将导致供需不平衡，从而抑制房价上涨。具体的数值推测如下图所示：澳大利亚大部分首府城市都将面临公寓价格的走低，其中布里斯班的公寓价格跌幅度最大，达7%左右。

（预计澳洲各首府城市截至2020年房价涨跌幅，来源：BIS牛津经济学院）

根据KPMG公布的“住房负担能力”报告：自金融危机以来，悉尼房价变得更具波动性，而与此同时市场上的供需和房屋成本却没有相同的波动。一旦市场开始调整，悉尼相较于墨尔本的调整幅度会更大，但仍将是逐渐的调整，而非断崖式下跌。

据预计，悉尼房屋中位价预计在2019财年达到峰值，约98万澳元（较2016财年底的88万澳元高出10万），之后预计将在2021财年底逐渐回落至93万至95万澳元。

相比之下，墨尔本的房屋中位价预计在2019财年底涨至72万至74万澳元，较2016财年底的65万澳元高出约7至9万澳元。房价在之后的一至两年将保持稳定，然后继续增长。

有数据统计自2013年起，FIRB批准的海外买家所造成的房屋成交数量，是房价大涨的重要原因。而监管机构和联邦政府近期针对海外人士的政策似乎也正在开始生效。这包括：针对海外人士的附加印花税、土地税以及房屋空置税。新出台的联邦预算案也限制了开发商出售给海外购买者的房屋数量不得超过总数的50%。与此同时，中国的外汇管制政策也一直处于紧收的状态。的确有证据表明：近几个月来中国投资者对澳大利亚的住宅物业需求有所疲软。

毋庸置疑，过去四年，澳洲房市由于海外买家的深度介入变得热闹非凡。但根据澳洲建筑协会Master Builders Australia和统计局的数据，海外投资者在澳洲整体房产市场的交易量仅占6%至8%左右，即使是最高峰的年度，也不超过10%。因此即使未来四年，海外买家离开了澳洲这片土地，我们也不需太过在意。毕竟，在澳洲曾经的历史中，仅凭本地人也照样健康平稳地这么一路走来，不是吗？