可行性报告，买地开发前的重要准备（图）

最近近年房地产市场火爆，不是朋友都因此赚了不少。趁着这股东风，好多朋友都希望能继续投资，为早日实现财务自由而努力。笔者发现这一类的朋友好多，所以现在买地的成本已经变得很高了，正因为这样，在买房之前先做好可行性研究就显得特别重要了。

为什么要额外做一份可行性报告   

但是通常在买卖之前，卖房中介都会有一个预测该地块可以做点什么开发的，那么为什么我还要花钱去做一份可行性报告呢（Feasibility Report or Due Dilligence Report）？可行性研究报告包括了什么呢？怎么才能保证没有花冤枉钱呢？

其实卖房中介的广告里虽然会有一个地块开发的预测，但是这份预测通常都会有那么一个括号（STDA），这个意思是 subject to development application，中文就是要根据开发的申请来确定是否真的能做预测的开发，如下，是一张从www.domain.com.au上的广告截图：

那么这个预测的开发其实就很难说得准了。笔者过去两年帮不同的朋友做了不下三十个开发的可行性报告，卖房中介所推荐的开发预测好坏参差。

可行性报告可准确预测开发的利润   

有的跟最终可开发的结果相差了非常的多，最离谱一个案例，一块地council有做调研说可能会提高容积率FSR，从2：1，提升到2.5：1。那么有16户当地units的居民就想联合卖房，中介做的报告书说该地块可以起58套units。笔者调查了一下，如果按容积率来说，58套房的容积率高达3.5：1了。如果按2.5：1的容积率计算，如果一房的户型占的比例很高（40%），那么大约可以起38套，如果按两房户型比例占80%来算，那么只能起29套了。这个跟中介推荐的58套相比可是差天共地了。买家把笔者做的报告书发给了中介，中介就沉默了。

大家可以自行计算一下，如果买家轻信了中介的预测，那么这个开发的损失有多大？

可行性报告可以为开发利润最大化   

另外一个案例，在西边一个地块，卖主找了一家设计公司来做了一个Pre-DA document，说是已经向council递交了DA申请，可以建130套units。朋友找了笔者做可行性分析，我做了三个可能的方案，一个是一房比例最高的，这个方案可以建133套units，一个是一房比例稍低的方案，可以建120套units，最后一个是两房占80%，一房和三房各占10%的方案，只能建108套。当时朋友看到笔者的可行性研究报告，直接指责笔者在浪费他的时间。因为当时的观念，做开发肯定是套数越多越赚钱，卖家也是按套数来卖的地的。

过了一段时间，笔者请朋友重新审视笔者的可行性报告，我们把一房、两房、三房的造价和卖价分别输入笔者所做的三个方案，最终结果把笔者的朋友吓了一跳，居然是108套的方案比133套的方案利润高了2百万。以上两个案例都证明了做apartment项目开发，可行性报告的重要性。

可行性报告为house改建项目降低风险   

那么做小开发，可行性报告就可以不用了吧？其实不然，项目越小，利润点也就越低，这样风险控制（Risk management）就越是重要。

笔者曾经接到一个客人，项目在west  ryde，他想把房子拆了重建。但是在笔者审查资料后发现该地块水土流失严重，前builder在起房子的时候回填了很多建筑垃圾，同时通过一颗大树来保持水土。在帮客人安排了geotech report（土质报告）之后，更是确定了此房屋如果拆了重建会有很多整理土地的问题。最终客人不能做任何改建，只能把房屋给卖了。（除了笔者以外，客人还找了其他公司去研究，得出的是一样的观点）。

另外一个客人 ，在很开心的买下地块以后想找笔者做房屋设计，他希望把房屋推到重建，然后加个granny flat。在笔者研究了之后发现地块拥有足够的面宽，而且面积也足够大，其实可以做个duplex。因为这样客人买的地块利益得到了最大化。反过来如果地块面积不满足，或者面宽不满足，如果提前做好了可行性分析，那么客人就可以避免高价买下的地块却不能做到自己想做的开发了。

虽然一份可行性报告并不是一套完整的房屋设计，但是也是一份经过专业分析得出来的可行性研究，不可以，也不应该草率进行。在此笔者祝愿大家的开发投资都能顺利进行。

关于作者

Tony Tang是拥有15年建筑设计经验的新州资深注册建筑师、BIM的管理经理。他参与的大型基建项目包括Lane Cove隧道，西北铁路，Wynyard火车站的更新以及Barangaroo渡轮码头的设计与施工。