悉尼和墨尔本的房地产市场是否开始进入“萧条期”？专家说“Yes, but...”

Domain集团的数据分析专家Nicola Powell博士今天发表文章，提到“萧条”这个词可能带有误导性的。这种说法影射了房价正在走向负增长。但是值得注意的是，并非所有的价格周期都会包括负增长的阶段。

所谓的房地产周期指的是与房屋价值变化相关的四个阶段，通常被称为繁荣，萧条，底部和复苏。

最好还是把“萧条”看作是增长率的参照来看。萧条阶段当然可能会导致价格回落，但通常表现出来的是缓慢的增长速度，特别是与繁荣阶段所经历的价格变化相比，萧条阶段的价格变化要慢的多。

澳大利亚没有单一的房地产周期。不同的城市之间、不同的房屋类型甚至不同的地区之间都有所不同。目前东海岸市场和西澳市场就是一个例子。

“珀斯市场处于触底反弹阶段，而悉尼的市场指标则显示出从繁荣期逐渐缓慢的迹象。”

许多房地产专家都说过大约每7年就有一个房地产周期。事实是，澳大利亚住房周期的发生频率比这更高。

自千禧年以来，悉尼房屋市场经历了多次房地产周期，主要的周期变化发生在2003年，2007年和2010年左右。我们都目睹了过去几年最近的房地产周期出现。

悉尼独立屋价格年平均增长率

悉尼房价在2003年，2007年和2010年经历的前三个繁荣阶段随后进入负增长区域。

影响房地产周期的因素有很多种，其中最重要的是货币政策。2013年9月份澳联储延期降息的措施，引发了悉尼的房价上涨，最终录得新一轮双位数增长。

其他的因素包括供求关系，以及社会经济因素，失业率，消费者信心和工作保障。

目前，伴随着供应量增加，和清空率下降的数据，悉尼的房地产市场显示出放缓的迹象。最有力的证明是6月份到9月份季度房价温和下跌了2％左右。房屋价格现在比三个月前低了23,572澳元。但中间价格仍然是令人瞩目的1,177,000澳元。

火热的市场往往会诱使买家在增长高峰期购买房产。但是如果了解房地产周期，这可以更好的帮助我们的低位购买的计划。

与悉尼一样，墨尔本也正在经历周期阶段的转变。根据domain报道，2017年是墨尔本房产又一丰收年。根据维多利亚房地产研究所的数据，在过去的12个月中，该市创造了新的房价记录（Toorak地产在4000万澳元左右），录得最高14％的价格双位数增长，并且几乎每个月都有破纪录拍卖数量。

墨尔本房地产市场亮眼的成绩来自于人口增长，住房供应不足，新的首置业优惠举措以及外国买家的兴趣。

行业专家预测，到2018年，墨尔本的房价中位数（目前为81.7万澳元）将继续上涨，但速度比前几年缓慢。

REIV总裁Richard Simpson说：“我们预计到2018年墨尔本全市房价增长将放缓，当然，那些一直提供可负担房产的地区仍将获得明显的资本收益。

RT Edgar总监Oliver Booth表示，房屋价格将保持强劲。他说：“但是，我认为不会看到与之前一样的增长水平。

Fletchers的总监Tim Heavyside认为“市场将缓慢增长到5%到8％之间。”