八年才攒够首付 养老金购房立法努力拯救无房族

澳参议院今日通过了立法，即“首次置业者超级储蓄计划”（FHSSS），让潜在的首套房购买者能够在退休金储蓄中存款，减轻这个群体的购房的压力。该计划预计可使大...

澳参议院今日通过了立法，即“首次置业者超级储蓄计划”（FHSSS），让潜在的首套房购买者能够在退休金储蓄中存款，减轻这个群体的购房的压力。

通过FHSSS，个人可自愿在养老金账户中存入30,000澳元（每年最多存15,000澳元）。一对符合条件的夫妇可以在养老金账户中最多存入60,000澳元。

从2018年7月1日起，首次购房者将能够提取2017年7月1日之后自愿存入退休金账户的储蓄，用于购房。这意味着在FHSSS之下，首次购房者为积攒首付款时可享有一定的税收减免。

联邦副财长Michael Sukkar说，该计划可使大部分首次购房者攒首付的时间缩短至少30％。

此外，为鼓励老人减少拥有过大的住房，从2018年7月1日起，65岁及以上的个人出售一套至少拥有10年的房屋，改住更小面积的房屋，可以将最多30万澳元存入养老金账户。夫妻双方都可以利用这一权利，从售房所得中最多存入养老金账户60万澳元。

“特恩布尔政府正在履行承诺，减轻所有澳大利亚人的住房可负担性压力。” Michael Sukkar说

现在这一计划已在国会通过，但是它否能像政府预想或承诺的那样，缓解日益沉重的住房可负担性压力？

悉尼墨尔本：希望渺茫

根据BankWest的一份新报告指出，以全澳平均数值而论，每对年轻夫妻/情侣平均需要4.6年才能购买他们的第一套住房。 然而这一均值背后还存在巨大的地区差异。在悉尼，攒够一套独立屋（house）的20％首付款（按中位价计算为21.51万澳元）的时间从2012年的5.2年增加到了8.2年，而公寓则需要5.9年。 

图表来源：Bankwest First Time Buyer Report 2017，《澳华财经在线》

墨尔本仍然是全澳房价第二高的房地产市场，在2016/17财年期间房价上涨了14.2％。在墨尔本，首次置业者积攒首付（按中位价计算为15.3万澳元）需要6.4年，比去年增加了8个月。

此外，新州的首次置业者比例最低，仅占总房产销售额的8.1％。如下图表所示，自2012年以来，新州首次置业者数量已减少了一半。

图表来源：Bankwest First Time Buyer Report 2017，《澳华财经在线》

国际评级机构穆迪对特恩布尔政府的政策效果持有较为悲观的看法。在早些时候的穆迪投资者报告中，首次置业者储蓄计划、增加房屋供给以及对房产投资者增加税收等政策，可能从长期看会对本地居民购房有利，但当下工资增长停滞，这些政策并不会有效地缓解楼市风险。

提取养老金买房并不划算？

ACB News《澳华财经在线》报道，FHSSS听起来是一个很优待首次置业者的计划，但早先澳新银行（ANZ）经济学家撰文指出，拿出养老金购房并不划算，未来澳洲最有价值的资产不是房产，而正是养老金。

文章说：“现在住房仍然是澳大利亚人最重要的资产。但不久的将来就不是这样了。墨尔本研究所2016年的一项调查显示，养老金正在超过房产，成为澳洲人最重要的投资。这意味着在大多数人退休时，养老金将成为他们取得经济独立的最核心资产。”

澳洲的精算研究所曾发布过一份白皮书《穷人和富人的退休收入》，对不同收入和年龄组别的人群的各类资产组合进行模拟计算，发现养老金的重要性比一般人认为的要更大。

例如，一对30岁夫妇拥有财产为134万元（中位数），到65岁退休时，房产只占总财产的32％，而养老金则占61％。

白皮书编写者之一Nathan Bonarius说：“一般来说，退休金更有税收方面的好处。养老金是税前扣除的，在享有投资收益时，人们可获得房产投资所不具备的税收优惠。” 

许多澳洲人投资房产的逻辑是使用负扣税的好处和获得资本增值回报。但Bonarius提示说，房产投资中经常被忽视的投资风险是房地产市场可能出现长期下滑或持平。

Grattan研究所总裁John Daley认为，把钱用来投资住房远不如把钱留在养老基金里收益大。如果在35岁时从养老金中出取5万澳元用于房产首付款，该投资在30年后平均将会翻倍至10万澳元。但是，如果把这些钱留在养老金里，同样的时期内可增长到17万澳元。房产每年的回报将比养老金低3%，而且年复一年差异会很快加大。

另外，不仅个人蒙受损失，而且政府的财政负担也会加重。因为提取养老金的购房者在退休时可能需要提取更多的退休金。从养老金中每取出1澳元用于房产首付，政府的养老金成本将上升0.92澳元。