2017贷款风云大戏落幕，2018请开始你的表演（附西太银行今天破纪录新低利率）| 财神专栏 87

在本年度第一篇文章（点击查看）的结尾处，我曾写到“我认为地产市场在2017年是一个稳定发展年份，持续的低息环境，较低的开工量，经过洗礼与调整的地产市场会更加健康的向前前行。”

时光飞逝，2017年已渐渐进入尾声。如今看来，今年的地产市场也算是回归于理性，没有15年那样疯狂的涨幅，也没有16年贷款市场的那样惊心动魄。

今天这篇文章，我想从四个与贷款相关的角度，来总结一下今年的地产市场。

利息

澳洲央行在今年一直保持在1.5% Cash rate的低息水平，商业银行的贷款利息也一直保持了较高的稳定度。

由于澳洲银行监管部门的压力，澳洲商业银行根据不同的购房“目的”和“贷款还款方式”在利息上进行了微调。

从这个角度分析来看，稳定的利息给整个澳洲房产市场提供了一种相对稳定的调整环境，宏观上非常有效的抑制住“大买””大卖”的现象。

但是银行对于本息同还贷款方式的偏爱也给投资者提了个醒：

由于整体租赁市场疲软，租金收入下降，而本息同还会直接导致还贷压力大幅上升，投资者的现金流将在近两年受到极大的考验；那么在今后的投资策略中，现金流因素将被投资者纳入重点考虑因素。

政策

对于海外投资者来说2017年真是艰辛的一年，先是澳洲本土银行纷纷停止海外人士贷款申请，所有的重担都压在汇丰银行的肩上；由于压力实在过大，汇丰在一年之内数次调整贷款政策，终于在年底，最新出炉的贷款条件也令这一产品几乎处于实际关闭的状态。

至此，澳洲银行结束了海外贷款时代，而这一重任将在2018年被基金产品担起。由于基金种类五花八门，运营流程，服务系统，审批条例都是处于初始阶段，未来能否扛住成交大年的压力也存在一定的不确定性。

我个人认为，2018年的新房违约率会高于往年，很多的抛售都来自于海外投资者，一些他们比较偏爱的区域会造成短期供应过剩的局面，价格也会受到影响，投资者要尽量避开海外房东扎堆的区域。

审批

说到贷款审批，我就用一个“紧”字就可以概括全年，由于APRA（澳洲银监会）的压力，澳洲本土所有银行对贷款审查力度达到历史最高水准。

年初，银行开始调整借款能力计算器，同样的收入在以往可以借到100万，如今也就能借到80万，投资人的借款能力大大缩水。

除此之外，银行对已有债务的Assessment Rate的提高，已有债务的申报，日常花费的申报都给贷款人的借款能力设置了层层障碍。

从这个角度来看，我认为2018年将是首次置业者最有机会的一年，银行已经成功的用政策帮你阻击住来势汹汹的投资者，还出台了最好的优惠政策、和最好的利息政策，给首次置业者开辟一条绿色通道。

对于已有多套物业的投资者来说，2018年应该重新审核一下自己的投资组合，可以适当剥离一些不良资产，集中火力投资优质资产。

抵押物

抵押物在2017年被银行重点关注，Nab, ANZ, AMP, Wespac, CBA在今年陆续的推出自己认为的“区域黑名单”。

我在上周的文章(银行贷款区域黑名单到底意味着什么？)也提及过，银行就像“当铺”一样，所有的房产就是“典当物“，当有些属性类似或相同”典当物“太多的时候，当铺就会减少借款的额度，借款额度不足投资者就需要从自己的口袋里掏钱进行补充，如果银行估价和购买价格存在较大差异时，违约的风险就会加大。

今年，首府城市的一些供应过剩的高密度区是银行估价不足的重灾区。

而2018年，可以预见银行对于物业的估价会更加偏向于保守态势，想要通过物业升值进行套钱的投资方式会被银行或多或少的限制，而首付充足还款能力强的投资者会将会获得更多的投资机会。

感谢阅读，明年见！

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