【财经点评】澳洲地产限制令，不仅仅限制的是地产

我们知道这澳洲当地的金融机构从2016年下半年开始就开始收紧了投资房的贷款审批，很大程度上限制了房价的上涨，但是其主要目的是为了配合澳洲目前连续18个月保持的历史最低利率。我们都知道，低利率意味着你可以以非常低的成本借用银行资金，而政府一方面打开了一扇窗，鼓励大家去贷款，去消费，但是另一方面，却关紧了一道门，收紧了以投资为目的的房屋贷款，其目的就是希望把资金引导到其他地方和行业去，不要集中在房地产。那这样一来对于市场的影响会有什么呢？除了我们每个月看到的拍卖报告上显示的增长或下跌以外，一个更加重要的一点就是，对于澳洲股市，特别是银行股的影响非常之大。为什么？  

我之前说过，澳洲是世界上房屋贷款所占银行资产比例最高的国家，一些本地的大银行中超过60%的资产是来自于房屋抵押贷款。那换句话说，如果这些抵押贷款没有原来值钱了，因为房价的下跌，那会怎么办？那会减少银行的资产价值。而这些价值的减少将会直接反应在银行的股价上。所以，澳洲的银行，其资产高低很大程度上和澳洲当地的商业和民用地产的价值息息相关。如果房价上不去，甚至下跌，那毫无疑问，我们可以肯定一点：银行股的股价也上不去，甚至于，情况如果继续下去，还会下跌。

2018年，对于银行股来说，并不是一个好的年份。

如果我们把话题深入，那就可以回顾到2017年以前。那时中国在澳洲的地产投资都是以每年超过50%以上的速度递增，但是去年却出现了下跌，这是为什么呢？很多时候大家可能会觉得，现在房地产价格的下跌主要是政府不让民众购买，所以一旦银行的限制打开，房价就会马上回升的。对于这个观点，我觉得可能比较片面。的确，大多数我们去看的那些拍卖的买家，看似是外国人，其实大部分都属于本地买家，换句话说就是澳洲本地居民。但是我们知道除了本地居民购买之外，另一个主要的吸引点就是来自于外来资金的投入。

2017年，是中国对外投资的关键转折点，为什么说这是个关键的转折点？因为在2017年之前，国企和民企在国际投资里基本是没有任何限制的，以王健林的万达为例，他们在世界各地收购了大量的地产，电影院，文化产业和商场。但是这并不符合国家政策，也不是一带一路的名单。其实从去年年初外汇管制条例中明确提出的，不支持居民购买境外金融产品和地产就可以看出，中国对于境外投资方面开始了转变。事实上就是从2017年开始，中国在国际上的文化娱乐和地产投资开始大量减少，不断出现项目被转手或者取消以后资金撤回的新闻。这对于澳洲本地投资者有没有影响？当然有！这个政策性的改变，不只是局限于像万达，绿地，恒大这些大型企业，准确的说，从大到小，几乎所有的中国企业在澳洲的地产投资都已经收到了巨大的限制，如果你是出头鸟，那就得变卖了项目把资金运回去，如果你是小鱼小虾，那之前的钱出来了，之后再想出来就难了。

所以，在国际资金，特别是来自中国的资金大量撤离或者减少之后，澳洲地产的温度会快速降温。那我们投资者如果看不到这一点，那我就要认真的提醒你，天气改变了，注意保暖，要不然，感冒发烧是少不了的。2018年，不是地产投资的获利年！

Mike Huang
首席分析师

Mike毕业于澳洲顶尖大学新南威尔士州立大学，拥有商科学士和金融硕士学位。曾任职于澳洲四大银行之一的西太平洋银行证券部。持有澳洲证券交易执照以及澳洲证监会一级与二级衍生品交易执照，是澳洲最早一批同时拥有股票与全部衍生品交易执照的中文交易员。