谁杀死了澳洲公寓市场这只下金蛋的鹅？中国人也难力挽狂澜？

本文转载自《澳大利亚人报》中文网

内城区公寓的建设危机现在开始让人感觉到痛——在悉尼，施工的起重机数量下降了三分之一，并将再减少三分之一。

大型开发商Harry Triguboff的Meriton公司已经停止收购悉尼的土地，土地价格将呈现自由落体式下滑，银行家要为亏损做好准备。Meriton也缩减了它的建筑活动。

在墨尔本，建设危机则被延后，因为开发商正仍在进行施工，因为他们已经拿到的旧的承建许可允许他们以比新规更高的密度建房。要是不进行就会失去这个机会。墨尔本的建房供应业蓬勃发展的另一个原因是，该州正在进行前所未有的基础设施投资。

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在东部沿海地区，银行信贷收紧，导致首次购房者和投资者都大幅减少了对小型公寓的购买，但仍有一些中国人在购买。州政府会对此感到震惊，因为这其实意味着它们将获得的财政收入要低得多——它们对该市场施以重税以最大限度地扩大收入。

但是有一部分公寓市场的表现仍然非常强劲。富裕的婴儿潮一代人正决定从他们的大房子里搬到通常离市区较近的公寓。但他们不想要大多数开发商正在建造的小型公寓——这些公寓往往得到想大敛市政费的地方议会的鼓励——“婴儿潮一代”想要充足的居住空间，以便他们能够保持现有的生活方式。

大多数老牌开发商并没有选择这批买家，并且获得建设许可的漫长的拖延将他们锁定于为学生，游客和年轻管理人士提供小型公寓。在过去几年里，这是一个很好的市场，但现在它已经供过于求，这限制了租金上涨，加上公寓价格已经被政府税和费用推高，这让投资者无法获得足够的收益。

如果中国学生和游客的人数持续上升（并且在中国留学生问题上，真的存在“如果”这种不确定性），那么随着时间的推移，将出现公寓短缺和租金上涨，但租金要大幅上涨才能证明需要提高供应。新南威尔士州和维多利亚州政府将面临收入干旱，这可不在他们的长期预算考虑内。

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此外，东部沿海地区的开发商对此深感沮丧。与Harry Triguboff的Meriton能为自己的买家提供贷款不同的是，其他开发商不能像银行那样对待他们客户，因此他们承受了监管机构施加给银行的信贷紧缩的全部冲击。

一位参与东海岸公寓和房屋建设的非悉尼本地的主要开发商与我联系，解释了银行信贷紧缩如何影响到他的业务。他的故事代表了房地产开发行业的大部分情况，所以我引用了他的话：“在2016年5月之前，一切进展顺利。2016年5月，APRA（澳大利亚审慎管理局）宣布阻止澳大利亚银行向购买澳大利亚公寓和住宅的海外买家贷款。

“当时，所有澳大利亚银行在为高层住宅提供贷款时，都限制每个开发项目在海外销售的公寓不能超过总数量的30％至40％，而海外买家多来自中国。没有任何警告，没有解决现有合同的缓冲时间，就这么“突然的”——不再为海外买家提供资金。

“许多人因此失去了首付定金。这一决定是澳大利亚当前房地产低迷的开始，情况将变得非常难看。

“在APRA不再对海外买家贷款之后，他们通过将LVR（贷款与价格比）从70％降至60％再加上10％的流动性（LVR实际达到50％），对老年退休金投资者发起了攻击。

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“现在再一次，没有警告，没有缓冲时间，那些投资者失去了首付，现在已经退出了房地产市场。

“然后，APRA通过限制投资房贷增长率的手段来攻击银行的支付利息贷款。借款人必须审查他们的贷款并改为本息同还。

“接下来，皇家银行业委员会强调，审批贷款时采用的家庭支出衡量标准（HEM）可能过低，年收入80,000澳元的支出标准设为32,000澳元太低，应该是5万澳元，这将把他们的贷款从337,000澳元降低到197,000澳元。首次置业者市场也没有了。

“不包括HEM在内，其他的变化已经破坏了公寓市场，而这需要数年才能恢复。

“目前澳大利亚创纪录高的移民人数正在推动住房需求。而我们已关闭供应。APRA的决定的影响，将令在东海岸建造的公寓数量减少50,000套（高峰时有12万套公寓开工）。本地购房者购买的每套公寓对司库平均贡献为160,000澳元，因此这意味着国家税收少了80亿澳元（50,000 x 160,000澳元）。与此同时，各州已经增加了印花税（新州从4％提高到8％），因此，APRA和州政府共同杀死了（公寓市场）这只可以下金蛋的鹅。”

另外请记住，这只产金蛋的鹅还尚存一丝气息，因为一些开发商已经转向高端公寓，但公寓市场的繁荣已经结束。

这样沮丧的开发商和忧心忡忡的银行家，其实还有很多。