我投资的一套房产在5个月赚到了比平均年工资还高的收入 | 创富实战03

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第 650 篇原创文章

根据澳洲统计局在2017年11月公布的最新数据，澳洲成年人平均全职工作收入为每周$1,567.90，即每年$81,530.80。

那么，你觉得有没有可能在几个月的业余时间里，通过澳洲房地产，创造别人一年的全职工作收入？

其实是有可能的！

我这里不是说你要持有一百多万澳元的房产，每年涨个百分之几，相当于一年的平均工作收入；我这里说的是，即使你的预算很低，买很便宜的房子，加上一定的装修，也能让房子价值猛涨甚至翻倍，涨幅相当于一年的平均工作收入。

我们来看看今天的这个案例分析吧！

购房

这栋独立房位于新南威尔士州的一个二线城市，该区域的独立屋中位价为$355,000。

这房子被不良房客破坏并且废置了，房子的墙面、天花、厨房都有较大的损坏，院子杂草丛生。中介派人把所有窗户和前后门都用木板堵上，防止有人进一步破坏这房子。

房子被损坏后，房东委托中介拍卖该房产。我们没有参与该拍卖，等到它流拍并且转为挂牌$120,000到$130,000出售之后，我们才开始进入收购该房产的流程。

根据历史交易记录，该房子是房东于2012年以$160,000购入的，现折价出售，我估计他们很有可能已经得到保险公司对房屋损坏的全额赔偿。至于是否真的赔偿了，赔偿了多少，售房中介没有透露。

经过大概3个月的可行性分析和讨价还价，我们最终以6万澳元的合同价购入该房产，相当于砍价50%左右。

签合同后，我们在5个工作日的冷静期内做了一次全面的房屋结构和害虫检查。检查报告显示，该房子虽然没有害虫危害，但在结构上有问题。给房子承重的砖墩中，有几个已经移位了，如果长期不处理，房子将来有倒塌的风险。

在评估了该结构问题的严重性和解决该问题的成本后，我们决定继续购买，但同时继续砍价，最终以$59,000成交。

房产交割日前，我们派人再对房子做一次检查，发现客厅里的分体式空调在签合同后和交割前这段时间里不见了，于是向卖家索赔，最终获得了$2,850的赔偿，房产交割完毕。

装修

对于这个房子，与其说是装修，不如说是维修。我们并没有投入大量的成本去改善这房子，仅以最基本的标准去修复受损坏和残旧的地方：

• 全面清理院子

• 把内墙和外墙的破洞补上，如果洞太大，就换一面墙

• 把屋顶和天花的破洞补上

• 更换房子底下有问题的砖墩

• 更换屋顶隔热棉

• 更换全部灯饰

• 更换全部窗帘

• 更换前后门

• 更换橱柜、烤箱、炉灶和抽油烟机

• 更换热水器并且把它从洗衣房里移到屋外，使洗衣房的空间变得更大

• 更换浴室里的洗手盆

• 更换洗衣房里的洗衣盆

• 更换后院的旋转晾衣架

• 去除旧地毯，打磨旧地毯下面的木地板并且刷地漆

• 给房子里里外外刷漆，包括浴室里的浴缸和墙上与地上的瓷砖也刷漆翻新

• 给睡房增设固定衣柜（非入墙）

• 给客厅安装新的分体式空调

装修工程总成本为$27,567，全部施工人员均在当地聘请。

估价

装修完成后，我们请贷款经纪通过三家银行对房子的价值进行重新评估。从三家银行得到的估值均为$185,000，是购房价格的3倍多，整个升值过程，只用了不到5个月。

此时，我们可以选择把房子卖掉，获利出局；也可以选择从银行那里套现升值部分的80%，收回全部投资成本，并且出租房子。由于我们看好这个区域的资本增值潜力和租金收益，所以决定继续持有，于是把房子以每周$290出租了。

总结

让我们来看看这个案例的数字：

成本：$91,413，包括

●   购房（含印花税和其他购房相关费用）：$59,837

●   装修：$27,567

●   运营开销（如水电费、保险费、会计费等）：$4,009

新估值：$185,000

利润：$93,587

投资回报率：102%

租金：每周$290

毛租金收益率：8%（基于新估值）或16%（基于总成本）

通过这个案例，你不难发现，低价收购受损房产，然后装修并且重新估价或者转卖，它的投资回报率可以很高，几个月的业余时间就可以赚到别人一年的平均全职工作收入。

不要仅盯着一线城市，二线城市里也有很多宝藏，等待着你去挖掘。你可能在交通上的花费更多，但相比起利润来说，那只占很小的比例。

如果你对这种策略感兴趣，有几个注意事项需要提醒你的：

• 购买受损房子时，银行贷款方面会有难度，大多数银行不接受无法居住的房子作为抵押物，所以你要做好全款购房的准备。

• 购买房屋保险时，保险公司一般要求你披露装修计划，保险条款会有变更。

• 不要过度装修，看看周边房子是什么样的，模仿周边较好的房子即可。

• 装修后能卖多少钱，这个在装修前一定要心里有数。

• 这种策略成功的关键，是买得好，所以，狠狠地砍价吧！