秋风起，中国楼市实际上已经“转冷”？

全国性的房地产去库存周期已经接近尾声，后续楼市调控政策轮番加码，楼市出现土地大规模流拍、一线城市重现1成分期首付、特价房等下行信号。

但是，国家统计局数据显示，8月70城房价环比涨幅创两年最高，仅厦门微跌，呈现普涨局面。业内专家分析称，由于统计口径等因素，统计数据或存在结构性“失真”，市场其实已经在“转冷”。

01    一成分期首付重现一线城市

深圳和广州楼市近期重现一成首付，以折扣之名行降价之实。

据每日经济新闻报道，以深圳大鹏新区一个住宅楼盘为例，其目前在售93-124平方米3-4房的住宅，不仅价格较之前有所下调，还推出了分期首付的付款方式。一名销售人员告诉记者，其楼盘的均价大约在3.7-3.9万元/平方米，“最近降价了一些，最开始93平方米基本都在3.9-4.1万元/平方米左右。”

“备案价没有变，但折扣会多一点。”上述销售人员表示。

如果以毛坯总价计算，业主还可以选取分期首付的方式。具体的操作方式是，业主首期只需付完一成首付，为33.8万元，其余两成在一年内付清，付清后就可以完成网签。

深圳一些楼盘则推出了部分特价房源，“现在没有降价，都是以特价房源的形式放出来。”龙岗中心城一名楼盘销售指出。其所在的楼盘本月放出了20套左右的特价房源，“82平方米的特价单位总价在302-310万元之间，最开始是330万元左右。”

此外，《每日经济新闻》记者近日实地调查发现，广州南沙、番禺等区域多盘推出特价单位，以折扣之名行降价之实，有楼盘降价幅度近20%。部分开发商为加速回笼资金，降低购房门槛，一成首付重出江湖。

与此同时，调控下楼市乱象丛生，双合同屡禁不止，部分楼盘为加快签约进度，拒绝公积金贷款，商业贷款折扣力度高于公积金贷款，引导购房者选择商业贷款，加快资金回笼。

02    土地流拍节奏加快，一二线城市“地冷价跌”现象明显

销售和资金压力，使开发商在拿地上更加谨慎。东吴证券认为，近期，全国各地土地流拍事件频现，流拍节奏加快，一二线城市“地冷价跌”现象明显。

据东吴证券统计，截至2018年8月底，全国已发生土地流拍807宗，累计流拍建筑面积达7954万平方米，是去年同期数额的7.3倍。

整体看来，2018年土地流拍现象较前两年明显增加，单月流拍建筑面积均在500万平方米以上，6月以来更是突破千万，土地流拍节奏不断加快。

值得关注的是，从各月流拍情况看，三四线城市整体呈稳步下跌态势，而二线城市比例却在下半年以来明显抬升。8月，二线城市发生土地流拍建筑面积达691万平方米，占全国总额的38.59%，此数值较年初增长了两倍有余。

从地域分布看，河南省流拍数量居首位，2018年1-8月已超百块，华东地区的山东、浙江、安徽也是土地流拍事件多发区，紧随其后的是四川、贵州等省。总体上，经济欠发达或偏远地区市场热度不够，土地被流拍的概率更大。

土地流拍现象并非首次出现，2011-2012百城住宅用地曾出现流拍高峰，2014-2015又有一阵土地流拍潮涌起，2018年地产市场流拍再现，且流拍建筑面积及流拍率不断抬升，达到历史高位。

2011-2012年，伴随着购房成本的提高以及市场限购、限贷等政策的相继出台，房产市场一度处于低迷状态，百城供应土地价格处于相对低位，而土地供应量却处于高峰位置，市场推地情绪高涨，土地流拍持续恶化。

2014-2015年，房产市场土地流拍率小幅攀升，流拍潮再次涌起。土地供给过剩，而楼市销售低迷，导致市价下跌，成交量大幅萎缩，库存增加，开发商拿地意愿疲弱。

2018年，土地流拍历史再现，加剧市场降温。东吴证券认为，本轮流拍事件恰是房产市场逐渐趋于理性的重要体现，开发商减少盲目拿地，原因如下：

一是，调控政策不断加码，土地出让条件愈加严苛。

2017年以来，地产调控继续加码，“供给侧”改革积极推进，土地市场土拍政策频出，限地价、限房价、竞自持、竞配建、摇号购房、共有产权等成为市场推地的重要附加条件。

特别是在一二线城市，房价调控压力较大，出让土地条件愈加严苛，对于房产开发商的经营盈利产生较大压力，加之土地配置费高企，开发商不得不谨慎拿地，才使得多处地块无人问津。

二是，融资环境趋紧，资金压力增大。

一方面，供给端土拍政策不断收紧，供给结构优化调整；需求端购房调控力度空前，居民杠杆上升，供需两端齐发力使得依靠销售回款的房企资金来源面临上限。

在融资环境不断趋紧，资金走向受到严格控制的市场大环境下，房企融资明显趋弱。

另一方面，考察近年来房地产行业的资产负债率变化，上升趋势明显，2017年年底达78.18%，较2016年提升近2个百分点；同时，由于前两年大规模发债，地产行业应付债券数额2016年以来持续暴增，偿债压力空前。资金多方承压，开发商拿地积极性被严重打压。

03    房价或存在结构性“失真”，市场其实已经在“转冷”

据路透社测算，今年8月70个大中城市新建商品住宅价格指数，同比升7%，连涨35个月，且涨幅为一年最高水平；从环比看，8月新建商品住宅价格指数上涨1.4%，连涨40个月，创下2016年9月以来最高水平。

国家统计局数据显示，8月，70个大中城市中，一、二、三线城市新房价格，环比涨幅整体较上月有所扩大，二、三线城市房价环比出现明显上涨。

4个一线城市新房价格环比上涨0.3%，涨幅比7月扩大0.1个百分点；

31个二线城市新房价格环比上涨1.3%，涨幅比7月扩大0.2个百分点；

35个三线城市新房价格环比上涨2.0%，涨幅比7月扩大0.5个百分点。

从同比看，二线城市新房价格上涨8.6%，涨幅比去年同月扩大0.6个百分点；三线城市新房价格上涨8.3%，涨幅比去年同月回落1.0个百分点。

在二三线城市中，新房价格环比涨幅较大的有无锡，3.4%的涨幅为70城之首；徐州以3.3%的涨幅紧随其后；济南、唐山、秦皇岛、襄阳和南充均涨超2.5%。

二手房市场中，8月，一线城市二手房价格同环比均现回落，二三线城市则继续回温，涨幅较上月有所扩大。

4个一线城市二手房环比持平，涨幅比上月收窄0.2%；

31个二线城市二手房环比上涨1.3%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；

35个三线城市二手房环比上涨1.4%，涨幅比上月扩大0.3个百分点。

据21世纪经济报道，针对8月份普涨的70城房价，上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，统计数据存在结构性失真。

杨红旭认为，部分热点城市房价环比上涨的原因，是今年限价趋松，限价标准也有松动，部分高价盘得到放行，这只是结构性因素。而且，国家统计局数据显示二手房价上涨，与链家等市场机构数据形成一定反差，杨红旭认为，机构的二手房价格更接近最新市场真相。

中原地产首席分析师张大伟表示，现在楼市的确有回落迹象，但只是个案。“现在地价正在回归。正常情况下地价跌了，房价也有下跌的可能性。”

最能感受楼市“凉意”的应属厦门和海南。华尔街见闻此前提及，作为70城中唯一环比下跌的城市，纵览一手房环比、二手房同环比三项指标，厦门都属70个城市中最惨。8月，厦门二手房环比和同比齐齐下跌，环比跌幅0.3%，同比跌幅则接近5%。

三亚和海口两城环比增速滑坡，三亚8月新建商品住宅销售价格指数环比0.1%，较前值3.7%大幅回落，海口8月新建商品住宅销售价格指数环比0.9%，远不及前值2.3%。

据中国基金报援引数据显示，在更能反映市场真实情况的二手房方面，多数一、二线城市的成交也出现了不同程度的下调。

一线城市中出现明显下跌的是广州。乐有家市场研究中心数据显示：8月广州全市二手住宅过户6603套，环比上涨2.5%；成交均价为24280 元/平方米，环比下跌6.2%。

上海出现了量价双跌。据上海中原研究院数据：上海8月二手住宅成交量12985套，环比下滑3.32%，成交均价38052元/平方米，环比下跌2.13%。

就连二手房一直坚挺的深圳也出现价格下跌。据深圳规土委数据显示：8月深圳二手住宅过户7208套，环比上涨3.10%，成交均价55011元/平方米，环比下跌1.95%。

二手房成交量下降最多的则是北京。据贝壳研究院Real Data数据统计：8月北京二手房市场迎来更深度的回落，实时成交量环比减少20.9%；不过价格仍未明显回调， 8月北京二手房成交均价为63227元/平方米，环比上涨0.8%。

热点二线城市中，大多数二手房成交价下跌。据贝壳研究院数据：厦门、青岛、杭州、成都分别下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少数热点二线城市上涨，如南京微涨0.42%。