失落的温州：一波一波的炒房大潮不断腐蚀着实业根基

30年前，温州人最向往的意大利城市，既不是米兰，也不是罗马。佛罗伦萨往东南16公里，有一座小城叫普拉托，它是上世纪80年代，温州人眼中掘金的天堂。

80年代，15万元对绝大多数人而言，是一个天数。在胆大的温州人看来，这笔巨资买的不仅是一张通往普拉托的“船票”，更是一次翻身的机会。

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位于浙江南端的温州，自古交通闭塞，三面环山，往东就是无垠的东海。七山二水一分田的地形，使得温州物产匮乏。生活在这里的人知道，想要富起来，唯有走出去。

就如葡萄牙人发现好望角，八十年代，温州人发现了普拉托，巨大的就业市场吸引他们越洋闯荡。彼时的普拉托是意大利重要的纺织中心，只要勤劳肯干，在纺织厂做个两年，便能赚回付给蛇头的15万元。

到了90年代，站稳脚跟的温州人开始办厂，从打工仔跃升老板。致富的事迹传回故乡，一批批淘金客漂洋过海。后来，这座仅有20万人口的小城，最多时聚集了5万温州人，郊外的伊奥罗服装工业区，顶峰时有近4000家华人企业，其中，又以温州人开办的厂居多。

须臾之间，意大利的普拉托成了中国的温州城。但是，作为外族，温州人的崛起，好比鲶鱼入槽，终将引发小鱼的不满。

2010年，金融危机下的意大利失业率攀升，普拉托失去了往日欧洲纺织中心的风采，当地人失业率高达10%。与之相对，温州人的厂子却经营得有声有色，每年大约有5亿欧元流回国内。他们凭借“三刀”，剪刀、皮刀和厨刀，挤垮了当地大多数意大利企业，转而让“洋人”成了“打工仔”。

冰火两重天之下，意大利人将炮口对准华人，政府以清查偷税漏税和非法用工之名，对普拉托的华商企业进行地毯式检查。更有人毫不避讳地喊出，驱逐温州人。

此时的国内，也出现了驱逐温州人的声音。不过，是在楼市。

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2001年8月，温州人首次成团去了上海，掷下5000万买楼，之后挥挥衣袖走了。两个月后，又一波温州人杀进上海，成交了8000万。由此，温州炒房团登上台面。此后10年，他们上北下南、东奔西走，带着钱横扫了大半个中国楼市。

有人估算，那时的温州炒房团有十万之众，手握1000亿。具体数目无人知晓。不改的事实是，炒房团所到之处，无不掀起购房狂潮，无不让当地刚需闻风丧胆。于是，各地抵制温州炒房团的声音不绝于耳。

2011年8月，在云南开远，商户不满浙商炒购商铺后翻涨租金，纷纷打出抗议横幅。乌烟瘴气的楼市中，有人呐喊道，“誓死捍卫基本生存权，坚决抵制温州炒房团”。

事实上，哪座城市的房价是温州人炒高的，我们难以明断。曾被誉为全国楼市风向标的温州，倒是被自家人推上历史舞台，领涨全国，一时风光无二。

依靠发达的民营经济，温州人早早完成了资本积累。步入新世纪，温州大小老板个个手握百万，四处为钱找出路。此时，中国房地产业和城镇化势头渐起，嗅觉灵敏的温州人成群涌入楼市。2003年春节前后的10天内，外地汇向温州的钱在300个亿左右，没人知道这里头有多少砸进地产。

2005年，深圳均价7000元，宝安房价还没破万之时，温州市区房价已经步入“万元时代”。2006年到2011年，温州市区房价从8045元/㎡均价，一路飙涨至34674元/㎡，短短6年涨幅超3倍。

其中，轰动一时的绿城鹿城广场，2008年首开时一平4.38万元，到了2010年，每平涨到10万元，大举将温州房价推向高潮。2010年的温州，新房和二手房涨幅都是全国第一。市区房价均价已冲破3万元/㎡的大关。

最为疯狂的时候，同一套房子在几个小时内，出现几十万的差价。

一个业内朋友回忆，2010年炒房高峰时，他的朋友在中介看好一套600多万元的房子，在办理过户的过程中，有人加价100万要买。左手进右手出，一周的时间，他的朋友靠倒卖一套房获利百万。

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然而，一浪高过一浪的炒房大潮，不断腐蚀着温州实业的根基。

国庆之前，内幕君应一房企考察楼市之邀，去了一趟温州。闲暇之余听了三席话，他们所言虽非全部，却也足以窥见城市的部分肌理。

第一席话，来自一个滴滴师傅。他姓顾，河南周口人。

“我15年前来的温州，最开始在乐清的电器厂打零工，随后在龙湾一家制鞋厂上班。那时候每月能赚三四千，租民房每个月200元。”

顾师傅说那时候来到温州，只要找个厂子踏踏实实干着，每年可以攒下几万块。后来，实体不景气，勉强生存。2016年，厂里的普工还拿着4000元的工资，住房成本却涨了5倍。

顾师傅租房成本的攀升，源于温州的大拆大建。2016年以来，温州开始大面积拆除市区和乐清、瑞安的城中村、旧厂区，两年时间拆了上百个村。原先二三百块租民房，如今要多花一千元租商品房。

就在温州轰轰烈烈拆房的2016年，顾师傅转行干起了滴滴。“现在跑滴滴，每个月能赚六七千，在厂子累死累活都赚不到这个数。”

对于是否在温州买房定居，顾师傅直摇头。“我来温州是2003年，那时候已经盛行炒房，不过都是本地人炒。当时我买不起房，也不敢借钱炒房。鞋厂的老板经常跟我们说，厂子一年赚的钱不如他炒两套房。”

就像顾师傅所言，炒房来钱快，原本做实业的温州人一拥而上，把原本可以用在企业转型升级的资本和心思，投进了楼市，实业根基被慢慢掏空。

2009年，温州置信房产开发了一个项目，仅半年就实现了100%的回报，而传统行业一年的利润还不到10%，这让做实业的老板们大受刺激，大家开始想办法炒地皮。置信深谙人多力量大的道理，集结了250个中小企业主，集资37亿拍下黄金地段置信广场项目。这些企业主大多数来自眼镜、服装、人造革等行业。

这个庞大的中小企业主联合体筹集了80亿，先后拿下八个项目。这80亿大都是从实体经济掏出来的。除了这些中小企业主，温州的大公司奥康、报喜鸟、人民电器等也都涉足地产。几乎每一个房地产项目背后都可以看到实体企业

2011年，大家还在幻想置信广场可以卖到10万每平的时候，资金链紧绷、老板跑路情况接踵而至，危机像多米诺骨牌效应扩散开。一时间，企业、个人纷纷抛售房产，房价持续性快速下降，大部分商品房比最高峰时下跌了30%-40%，个别豪宅甚至拦腰斩断。原先估价十万每平的置信广场，2012年开盘时只有4万多，稍稍高出楼面价。无数人在这场疯狂的豪赌中血本无归，无数企业破产倒闭。

最后，我问顾师傅，“你打算离开吗？”，我以为他会表达出对第二故乡的留恋之情。不料，他坚定地说：“过完今年就走，会去郑州。”

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第二席话，来自当地一位局级以上官员。

“传统企业利润薄、转型难，制约了温州经济增速与增量。”他说，唱衰温州的不是别人，正是温州人自己。不少温商一边把主业掏出去，一边高唱“温州不行了”。

“我们很欢迎温商回乡投资实业，企业要条件要政策可以谈。门槛都不踏进来，便在门外一味唱衰，这种声音对温州不公平。”

温商外流素来是温州心头之痛，820万温籍人口中，有250万人在外发展。换句话说，每三个温州人中就有一人流出。

除此之外，温州的外地人也在离去，千千万万个顾师傅正在转身离开。此前，温州一直是浙江人口第一大市。2016年，杭州常住人口首度超过温州，并保持较快增长，而温州人口增长明显放缓。名义上看，2017年温州人口微涨，其实，这要归功于出生率，2017年温州新生儿有12.6万。综合出生率和死亡率，温州2017年人口至少流出四五万。

（温州与杭州历年常住人口比较）

人口流出，这对于城市发展和房价高位的持续性而言都是坏事。

关于温州边缘化的问题，这位官员直抒胸臆，“从杭温宁沦为杭宁温，温州地位有点尴尬。杭州湾城市群没有温州一席之地，温州要发展不能等省里配置资源，要靠自己。一方面要坚持城市化战略，一方面依靠大通道建设。”

那么，如何城市化？他直言温州市区地小人少，要进一步做大做强，撤县（市）立区是大势所趋。

如表所示，温州市区面积1313平方公里，在浙江仅排第九，比嘉兴、舟山略大，和杭州、宁波完全不在一个量级。可见温州市区首位度不高，对温州其它辖区吸附能力自然也弱，难以形成合力。

如果将乐清、永嘉、瑞安并入，温州市区人口会实现翻倍，达到660万，市区面积将达6569平方公里，跃居全省第二。

撤县（市）立区并非朝夕之事，如果战略不能延续，换一届领导班子换一套思路，那么，温州的城市化进程，恐长路漫漫。

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第三席话，来自一个温州本地人。

林东是内幕君的朋友，三十出头，土生土长的瑞安人。10年前，他留英归来回到瑞安，没有子承父业踏入汽配圈，而是进了当地的事业单位。在朋友们看来，林东是个怪胎。

“我的瑞安朋友们多数做生意，企业大大小小都有。像我这样父辈已有行业经验却没继承衣钵的是少数。加上我喝过一点洋墨水，大家都觉得我应该去上海，而不是蜷缩在小小的瑞安。”

“宁愿睡地板，也要做老板”被老一辈温州人奉为圭臬，到了林东这代人，与其说是创业，不如说是守业。

“其实，温州的社会风气挺浮躁的。”对于林东的说法，我赞同却也疑惑。浮躁已是整个社会的风气，不单温州。

“外界都认为经历崩盘后，温州的炒房现象销声匿迹了。事实上，从来没有停过，只不过以前大家是长驱直入，现在是迂回作战。七八年前行情好，很多人不惜压上全部家当，甚至借高利贷炒房。现在，大家量力而行，合伙买房的现象在温州很多。这几年温州大拆，房价又起来了，2016年的时候，我妈和她朋友合伙在瑞安买了三套，都赚到钱了。”

除了在本地炒房，温州人和十多年前一样，依然往外走。林东说他单位附近的旅行社，每周都组织看房团发往嘉兴。

“不仅是我妈那一辈，年轻人也想着赚快钱。我同事最近在谋划开火锅店，他找了四个合伙人，他说只要半年内回本，一年后赚到50%的利润，之后见好就收。没有人想过长期经营，更别说百年老店。”

内幕君认为，听这三席话，胜读一篇预测温州楼市的理论长文。为了让大家加深印象，我们来做个总结。

1、温州人口外流，近年房价复苏，仰仗的是“拆”出来的内生需求。

随着货币化安置收紧、安置房相继建成，以及未来拆迁进入尾声，商品房的供需关系将发生变化。

2、温州2018年土地市场凉风阵阵，开发商后市信心不足。

2018年前三季度，温州全市出让宅地建面634.6万方，为2017年全年的60.3%，成交楼面价同比微跌4.6%。此外，第三季度出现24宗土地因无人报价等原因终止出让。

3、温州在省内城市地位下滑，实体经济难振，支撑房价上涨的是投资预期而非刚性需求。

作为浙江铁三角的温州，恐将名不符实。杭州、宁波GDP是万亿量级，而温州还在5000亿档，比上远远不足，比下也不见多余，2017年温州GDP5453亿元，只比绍兴多了350亿。曾经的浙南一哥，如今还要面临台州小弟的穷追猛赶。

此外，与同为三线、民营经济发达的泉州相比，温州除了在房地产开发投资方面远超泉州外，其它经济指标远远落后。2017年，泉州规模以上企业的工业产值13626亿元，而温州仅4946亿，泉州的上市企业104家，温州为23家。泉州GDP更是高出一头，比温州多2000亿，9年前，两个城市还都是2500亿的同量级城市。

曾经的温州，是浙南的门面，常被拿来和苏南相提并论。就像如今世界离不开中国制造一样，可以说，八九十年代的中国，离不开温州制造。人们脚上穿的皮鞋，腰上缠的皮带，身上穿的衣服，手上拿的打火机，脸上架的眼镜，总有一样产自温州。那时候，提到经济模式，人们会说“乡镇工业看苏南，家庭工业看浙南。”

如今温州实业已蒙尘埃，未来，不管企业主们是坚守还是转型，我们相信，能再塑温州辉煌的绝不是钢筋水泥之手。

站在世贸中心俯瞰整个温州城，再也看不见破旧的村庄，映入眼帘的是青山绿水和林立的高楼。

从未改变的只有瓯江的涛声。