2019年，哪些因素将影响澳洲房产市场？

根据CoreLogic的数据显示，在经历了2012年至2017年间整整5年的增长后，在截至11月初的12个月里，各州首府的房价中位数下跌了至少约5%，其中悉尼和墨尔本的房价跌幅最大，分别为8%和6%。

在悉尼和墨尔本，房价在上一个五年周期由于涨得过高，已经漫无边际地升到了潜在买家难以承受的水平。

由于监管改革，以及四大银行在表面上的预期，在英国皇家银行业委员会任期内，它们正谨慎地整顿自己的借贷产品。而这些城市的借款人(尤其是投资者们)，将面临着比以往更严格的贷款限制，而这些城市的房地产市场，萎缩也变得愈发严重。

而如果工党赢得大选，长期推迟实施负扣税改革将扭曲市场。

相比之下，规模较小的首府——尤其是堪培拉和霍巴特——在重新审视这些城市的价值的投资者们的推动下，它们在2018年的表现整体好于大盘。

但小型首府城市的正增长能否能持续更长时间，仍然是未知数。毕竟大城市资产之上的感知价值正在缩水，尤其是考虑到大城市的经济和人口基数要大得多、增长轨迹要陡得多。

因此，较小城市的房价可能会在下个秋季趋于平稳，在今年剩余时间里下跌至多5%。

而悉尼和墨尔本的房价，在19年的前三到六个月可能会持续下降。上述预测是基于各银行持续收紧贷款，而直到今年2月，英国皇家银行委员会最终公布报告、市场参与者们才普遍感到尘埃落定。

只有当大量的潜在买家意识到存在价值时，下行轨迹才会被打破。

而到复活节时，这些大城市的房价可能会进一步下跌3%至5%。到那时，房价可能会在今年剩余时间里保持平稳。但按绝对值计算，悉尼的房价预期可能将比2017年9月的峰值低12%至14%，墨尔本的房价将比2017年11月的峰值低9%至11%。

2019年，首府城市们在房产市场上的活跃度将整体趋同。

但谈到换届选举对地产市场的影响，业内人士则认为联邦政府在5月份进行的人事变动，可能不会对市场产生过大的影响。

工党负扣税和资本利得计划中的“祖父条款”(grandfathering)，将能顺利过渡到新体制。而在实施之前的几个月里，市场将会受到提振，因为不少投资者会介入，试图阻止体制的变化，这实际上可能会导致价格比对复活节预测更早企稳。

而事实上，不少投资者都希望尽快完成交易。

但最大的风险是，从选举到拟议的政策实施过程中的过度拖延，这将人为地把今年大部分交易，集中在政策转变之前的时期，从而给市场造成负面的扭曲。

如果这些结果成为现实，便可能成为所谓“房地产泡沫的破灭”。

实际上，价格调整代表着市场急需的喘息之机。虽然一些边缘借款人将受到不可避免的伤害，但主要首府城市的多数业主将不会受到影响。当然，首次置业者的负担能力也会提高。