满心期待交房，估价却遭遇滑铁卢，到底哪里出了问题？

买过房的人都知道，估价对于购房过程来说是一个极为重要的步骤。

在最近一两年的房产成交高峰中，我们看到市场上出现了部分房产，尤其是公寓楼花项目，在项目交房时的估价结果，与购房者买房时的合同价，会出现一定程度的落差。

如果出现估价不足的情况，那么对于那些自有资金有限的购房者来说，可能会造成严重的现金流压力，因为需要在成交时补上估价的差额部分。

随着这两年澳洲房产成交高峰的到来，估价低于合同价的现象可以说是越来越司空见惯了。

但是，每当我真的看到一套合同价70万的房产，估价报告回来只有50万的时候，我都会下意识地换位思考，想象那位“幸运”的买家不知心里该作何感想；

与此同时，我也很好奇，那位把当初把这套房产推荐给买家，并为买家描绘一个美好未来的投资顾问，又该怎么去和客户去解释这低估20万的现实，和他所描述的美好未来之间的关联性。

那么到底怎样的房产项目比较容易出现价格低估，它们被低估的原因又主要有哪些？

01

建筑质量较差的项目

这一点很好理解，房产估价师会考虑许多综合因素来决定一套房产的价格，其中房屋的质量当然也是重要的参考指标之一。

对于公寓项目来说，开发商的口碑和建造历史非常关键，有些开发商在业界有非常好的track record，因此他们的项目虽然也有可能出现低估，但那更多是由于市场因素（比如供过于求）造成的。

于此相反，有些开发商则在估价师和业界有着一贯粗制滥造的口碑，买了此类开发商房产的买家，只好自求多福。

如果你在这个行业里做的久，就知道在悉尼，墨尔本和布里斯班，都有一些此类别的开发商，估价师还没进大楼呢，一打听是***公司开发的，估价结果就先打一个九折再说。

上周末，Mascot的一栋公寓楼又出现了大楼裂痕的现象，而此时距离轰轰烈烈的Opal Tower事件才过去半年不到。

遇到此类极端情况出现，那已经不再是估价高低的问题，而是一种原本依赖它产生收入的资产，已经变成给你制造麻烦不断的负债了。

02

Greenfield区域的项目

住宅估价师的估价方式有好几种，但无一例外都会拿房产项目周边相似物业的成交价作为参考标准。

所谓Greenfield区域，就是那些处于新开发的区域，无限的土地供应等着你。在这样的情况下， 估价师遇到的一个难题就是，缺少合适的参考对象。

比如说，某片开发新区，周边都是农场或者非常老旧的house，但某一天有个开发商（暂且认为建筑质量是过关的）来到这里，拿下了一大片地，并且决定建造一个当地的地标项目，也就是高层公寓。

当项目成交时，估价师发现，方圆五公里内，就没有另一栋和它可以比较的大楼了，而找到的最相似的物业，是一栋二十年前建的老楼，价格也比这栋新成交的房产低了许多。

虽然估价师会给予新房一定的价格溢价，但出现价格低估依然是大概率事件。

03

供过于求的区域

供过于求现象的本身，其实并不会造成价格低估，因为并没有什么指标可以直接看得出某一个区域是否供过于求。

直接造成低估的原因，依然是因为周边市场价格的下降。

因为供给过多，会造成房屋留在市场上的时间变长，而部分买家为了急于套现而选择低价出售，造成了参考物业价格的下降。

关于一个区域或者城市是否有供过于求，永远是卖方和买方之间争论的焦点。

从我来悉尼这天起，就一直听到一种说法是悉尼缺十万套房，并且永远也不可能填上这个缺口，所以你不用管，闭上眼睛买就是了。但后来我发现好像这里并没有几万人露宿街头。

房产估价不是rocket science，它其实更多是一个人为和主观的概念，但它终究是一个要放到市场上去接受检验的数字，因此，终究是有一定的规律可寻。

同时，它也更多是一个保护lender，而不是保护买房人的数字。因此，如果你是一个买房人，就应该知道这个游戏背后的规律，避免从一开始就付出了一个错误的价格。

除了以上提到的这些，还有很多原因同样也会造成房产价格的低估，对于买房经验不多的人，尤其是首次置业者来说，如何规避此类情况的发生，就显得尤为重要了。

如果你是一个买房人，想要知道如何避免遇到此类情况的发生，那么欢迎你来和我聊聊。

今天的文章就是这样，感谢阅读。