地产信息 |悉尼推进西北部高层住房建设 交通压力上升

01

悉尼推进西北部高层住房建设 交通压力上升

根据新州政府的最新规划草案，在悉尼西北部的两个新火车站Kellyville和Bella Vista站附近将建起最多21层的高密度住宅区，新增5600套新房。

新火车线路于今年5月开通。Kellyville和Bella Vista站为低密度区域。新州政府发展部门Landcom于周二发布的规划文件显示，这一地区将新增数千套新住宅，还将建设一个商业中心和一所可容纳1000名儿童的新小学。

在新规划中，这两个车站附近的住房中有5％将是可负担住房，供中低收入者使用。预计这两个地区最终将容纳13486人，并提供7780个潜在的新工作。

Landcom的十年规划包括在十年之内从Chatswood到Rouse Hill的36公里地铁西北线上，围绕着六个火车站，即Tallawong、Kellyville、Bella Vista、Norwest，Castle Hill Showground和Cherrybrook，新建11,000套住宅。

新州规划和公共空间部长罗伯·斯托克斯（Rob Stokes）表示，政府于2017年12月对Kellyville和Bella Vista进行了分区，以在公共交通枢纽附近提供新的住房和工作，“满足不断增长和变化的人口的需求”。

但Hills Shire副市长里纳·杰西（Reena Jethi）说，高密度的开发给“道路造成了很大压力”，这些新地区需要与Hills Shire “保持平衡和同步”。

02

监管再做让步 房贷经纪人获额外佣金有效期延长

日前，澳大利亚财长Josh Frydenberg宣布了一项关于房贷经纪人的监管让步，允许延长借款人提取额外贷款与经纪人获得额外佣金的有效挂钩时间。

政府针对抵押贷款经纪人的这项改革最初建议，将佣金支付限制与借款人实际提取借款金额而非潜在最高贷款金额挂钩。借款人必须在90天内提取额外的贷款金额，房贷经纪人方能获得额外佣金。

但业内人士称该期限太过紧凑，政府目前做出让步，将“提取”额外贷款金额与经纪人获得额外佣金的有效挂钩时间延长至最多365天。

举例来说，如果银行批准给借款人75万澳元的住房贷款，其中包括可能提取的25万澳元贷款，那么首先经纪人可获得50万澳元贷款的相应佣金。

如果借款人在12个月内提取了这笔25万澳元的额外贷款，经纪人将获得额外的佣金，改变了之前3个月有效期的限制。

澳大利亚金融集团总经理 Mark Hewitt对该结果表示欢迎，称该举措将确保经纪人在为客户寻找正确解决方案的同时继续获得公平报酬。

但消费者保护机构则对此表示担忧，认为该措施可能使借款人处于不利地位。

03

资本拓荒地：医疗保健地产酝酿腾飞

在周一召开的澳大利亚以色列商会医疗地产专家小组讨论会上，有专家表示，随着传统商业地产的收益率进一步受到挤压，医疗保健地产将成为新的资本拓荒地，而心理健康地产则有望成为医疗相关房地产领域下一个前景巨大的投资聚焦点。

据信，加拿大Northwest医疗保健物业房地产投资信托和巴望投资（BWBIP）等集团已开启其首笔涉及心理健康地产的交易。

巴望投资将在堪培拉启动一个新的心理健康地产项目，与绿叶医疗旗下澳大利亚医疗保健公司（Healthe Care Australia）合作开发价值2000万澳元的Deakin诊所，用于补充堪培拉短缺的青少年心理健康地产。

预计该诊所最初将设置52张床位，以后可发展到多达80张床位。

而Northwest医疗保健物业房地产投资信托将关注点放在悉尼西北部。

Northwest首席执行官Craig Mitchell表示，青少年心理健康地产目前仍几乎为空白领域，这一领域具有巨大的增长前景，将吸引大批投资者。

专家小组认为，随着资本从传统的商业地产资产中转移，人口增长和社会发展将促进医疗保健地产成为房地产投资中的一大趋势。

而与写字楼、零售地产和工业地产相比，医疗保健地产这一新兴行业的收益率更高，因此更具有吸引力。

Craig Mitchell表示，包括写字楼这样的传统资产类别在续租率方面可能产生波动，但医疗保健领域则没有这样的忧虑，因此医疗地产的资本化率要比写字楼更高。

巴望投资董事Rob Morrison则表示，养老基金等机构投资在考虑寻求确保收入确定性时，也会更加青睐医疗地产。

04

土地价值飙升 悉尼工业地产收益率跌破5%

根据高力国际最新研究和预测报告显示，随着资本价值飙升和土地紧缩，悉尼三季度工业地产平均收益率由一季度的5.04%降至4.75%，今年下半年首次跌至5%以下。

在3月至9月的六个月里，悉尼工业地产资本价值上涨8.6%，至每平方米3258澳元，土地价值上涨3.9%，至每平方米1261澳元。租金要价小幅上涨2.6%至每平方米155澳元。

目前悉尼主要工业地产的收益率在4.54%至4.96%之间，其物流资产的回报率与一些A级写字楼不相上下。

而随着全球投资者纷纷聚焦优质物流地产，墨尔本、布里斯班、阿德莱德和珀斯的工业地产的收益率也有所收紧，分别为5.73%、5.94%、7.56%和7%。

报告显示，过去五年来，悉尼的工业用地价值增长了85%-215%，墨尔本和布里斯班的工业用地价值同期分别增长了25%-105%和25%-50%。

三季度墨尔本的土地价值保持不变，为每平方米393澳元，平均收益率收紧30个基点至5.73%，而布里斯班和阿德莱德的土地价值分别小幅上涨至每平方米321澳元和205澳元。珀斯的土地价值保持不变，为每平方米438澳元。