工业地产，当前澳洲最好的地产行业？投资的方式有三种（视频/组图）

工业地产，这是澳洲近些年表现最好的地产行业之一。

从2015年开始，悉尼、墨尔本和布里斯班的工业地产市场就在不断上涨。到2019年底，悉尼的工业地产价格指标已经逼近了1000澳元一平方米，五年上涨近一倍。全国的平均收益率能够达到5.7%。

在住宅地产高位回落，零售行业面临倒闭风波，写字楼和酒店行业也纷纷遭遇疫情影响的时候，工业地产是否是投资地产行业最好的选择？投资工业地产有哪些方法？澳洲的有哪只工业地产股值得关注吗？

澳财视频

澳洲工业地产现状 – 四个增长

2017年是近期工业地产新周期开始的时候。由于基本面供需关系的健康，工业地产行业一直在不稳增长。2019年，个别地区的工业地产甚至出现了超过20%的涨幅。

在近期疫情爆发之后，尽管不少行业都受到影响，但是工业地产服务的主要对象如矿业、物流和食品加工等行业都体现出良好的抗周期性。再加上澳洲电商的高速发展，也为不断提升物流和仓储行业的需求。

所以，澳洲的工业地产在近些年出现了：销售增长、出租增长、投资增长和信贷增长的四增长现象。

根据Savills第一太平戴维斯的报告显示，2017-2019年的三年中，澳洲的全国销售从年40亿达到65亿。其中基金和信托是购买主力，基本上达到了2/3。同期，出租面积创10年最高。其中，批发行业占比最高，接近41%，其次是物流和制造业，分别是26%和13%。

根据世邦魏理仕CBRE在近期的报告显示，在澳洲的全国范围内，悉尼、墨尔本和布里斯班是最主要的工业地产发展城市。无论是资本升值还是租金，都表现不错。不过如果仅考虑租金收益率，堪培拉和阿德莱德以7%和6.3%高出全国的平均值。

而更为重要的是，银行对工业地产的支持更加明显。在过去的三年，银行一直在缩紧银根，但是对该行业的配资是所有地产行业当中增长最多，达到4.5%。相比之下，土地开发和住宅跌幅最大。跌幅为9.8%和7.1%。

投资工业地产的三种方式

投资工业地产有三个主要的方式：

第一，直接购买资产。可以通过行业中介和专家选择购买。

第二，购买工业地产基金或者信托。澳洲有不少单一或多资产类别的基金和上市地产信托都可以考虑

第三，购买工业地产股票。

在澳洲的股票市场上，市值最大的地产股票就是一直工业地产股 – Goodman Group。

工业地产巨头Goodman Group

• 市值：268亿

• 代码：GMG

• 股价：14.7

• 市盈率：25倍

• 市账率：2.53

• 市销率：无

• 分红率：2%

全球性工业地产巨头

Goodman Group是一家持有和管理近400处地产，总资管量接近500亿澳元的大型综合型地产公司。其业务覆盖投资管理、开发和租赁管理。

公司成立于1989年，始终专注在工业地产领域。在1995年上市之后，该公司一度和麦格里银行旗下的Macquarie Industrial Trust麦格里工业信托合并，改名为Macquarie Goodman Group。2007年，随着麦格里出售股份，公司才变为Goodman集团。

公司当前的业务也扩展至香港地区、中国、日本、英国等众多国家。

GMG是一支上市的合订证券Stapled Security。投资者实际通过券商进行买卖的是一组整合在一起的证券包。每一股GMG包含了1股Goodman Limited普通股、1单位工oodman Industrial Trust工业地产信托份额以及1单位Goodman Logistics （HK）Limited香港物流公司的存托凭证（CDI）。

值得关注的理由

公司特点1：管理、开发和投资的综合型业务

根据GMG 20上半财年报，其最大的业务模块为管理（3亿澳元）、其次为开发（2.2亿澳元）最后为投资（2.1亿澳元）。

对于投资人而言，这是很好的业务机构。出租和资产管理有稳定的收益，开发和投资增长又能带来额外收益。公司的综合业务布局完善。

特点2：客户分散

GMG持有了大量的工业地产（仓库、物流中心、数据中心等大型地产），然后出租给电商、物流、运输等企业客户。

从下图可以看出，GMG商业租赁的客户集中度非常低，最大的客户Amazon仅占据业务净利润的7.1%。其他的客户包括：DHL，日本邮政，京东、Coles和可口可乐。

特点3：专注亚太，扩张全球

在GMG的资产中，尽管澳洲占比最大。但是其他国家的资产也非常丰富。这包括相关香港地区79亿，欧洲62亿，中国49亿，美国40亿，日本34亿等等。

而且，在大量的投资中，GMG都是以联合投资的方式参与。和其他的机构资本，如养老金共同参与。分散风险，利益绑定。

特点4：财务健康

在2020年上半年，GMG旗下三条互相连接相同的业务线纷纷录得涨幅。全年运营利润（Operating EBIT）录得5.93亿澳元，企业账面净利润更是因资产增值超过了8.1亿澳元。该公司十年的销售增长7%，收入增长12.4%。

GMG的另一亮点是相对稳健的资产负债表。账面上留有超13亿澳元的现金，同时账面的杠杆率为10%，作为地产行业，债务杠杆明显较低。

所以回顾过去十年的历史，公司的股价一路上涨。从2010年的3澳元，一度在今年年初逼近17澳元。

澳洲地产寒冬，工业地产值得关注

在当前的澳洲地产行业局面下，工业地产很有可能是最有保值和增长能力的行业。对此，投资人拥有多种投资选择。

可以选择直接投资资产。优势是直接拥有资产本身，劣势则是专注于某一个地区的发展阶段，也不具备流动性。投资金融产品，如地产行业的基金、信托则可以选择单一资产，或者多资产配置，虽然是被动型选择，但是可以实现风险分散。而如果投资Goodman这样大型上市公司也是不错的选择，可以实现风险分散，再考虑到其合订证券的性质，相当于投资到了公司和工业信托。