中国楼市：消失的屋顶如何找回？（图）

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要让尽可能多的人得到他想要的“屋顶”，仅有“天花板”还是不够的；“守夜人”要让更多“屋顶”进入市场，消除楼市的储藏现象。

60多年前，2位经济学家（著名的弗里德曼和斯蒂格勒）编了本抨击房租管制的小书——《消失的屋顶》。

作者认为，价格管制无助于解决于房地产市场的供求缺口，相反它还延长了市场缺口的存续时间，并带来寻租等不公平的效应。价格管制使市场不能“出清”，必然带来非市场化的、以追求公平的名义进行的不平等分配方式。

在“二战”后的初期，西方楼市存在着严重的供给不足现象，为保证住房分配的公平和避免楼市价格（含租、售两方面价格）上涨过高，对人民生活造成冲击，政府界入了住房市场的分配，并实行了价格管制。尽管价格管制对市场正常运行的干扰和非经济性，在传统经济学分析中是非常清晰的。

行业供求改善VS市场供求失衡

60多年前，西方政府界入楼市分配的直接原因，是楼市供应存在严重的真实不足。不过，在抽象的经济学分析框架中，供给不足是个相对概念，只要需求大于供给，那么就是发生了供求失衡下的供给不足——不论真实世界中是否真的供给不足。显然，当前中国楼市中的供给不足，只是理论世界中的供求失衡。从市场交易的角度，楼市泡沫之所以产生、膨胀并持续，就是因为供给一直远远赶不上需求！

以“永远涨”之一的上海为例，上海常住人口自2013年突破2400万人（当年为2415.15万）后，连续5年处于平衡状态，2014-2019年间的常住人口分布为2415.27-2428.00万人之间，2020年才由于落户政策放宽等因素，而有了突然跃升，当年常住人口达2487.09万，比上年增长了61万。前面5年几乎未有增长，突然增长了60多万，楼市交易的均衡局面猛然被打破，从而导致了2020年年末上海房价的突然暴涨。

然而，就从市场真实供应而言，上海2015-2019年间新落成住宅80.46万套/14370.82万平，新增人口人均近1.5套，这还不算2020年新增住房供应（因官方数据未公布）。可见，供求失衡带来的楼市暴涨，是一种纯市场现象，真实供求实际上在多方努力下，一直处于改善之中。从市场交易角度，楼市泡沫持续膨胀，表明供求持续失衡（供给不足程度持续甚至波动扩大）。当一个行业出现市场和基本面的长久背离时，通常是市场分层界限持续强化的结果！

市场交易如何脱离基本面

无论是限购、限贷，还是限售、限价，本质都是价格管制措施，都是围绕着价格管制而拓展的配套非市场化楼市分配方式；包括后来深沪等多地推出的积分摇号“认筹”购买新房政策，其实质也是价格管制下“一手房”交易的非市场化执行手段。价格管制带来的不利影响，经济学早已有定论！

表现为楼市泡沫过度膨胀的中国楼市失衡，是市场交易方面的供求失衡，并非真实世界里行业基本面方面的供给不足。真实世界供应是充足的，而市场交易又供应不足，这意味着必然有许多供应没有进入市场，未能形成市场有效供应！当楼市成为投资品时，住房只是一个投资品载体，楼房本身提供的居住功能被忽略。在投资人眼中，使用价值仅是为投资价值实现服务的。

在时下的现实世界中，社会大众不仅将楼市当作投资品，而且当作资产财富的价值储藏手段。由于楼市具有较为显著的分层市场特征，因而局部的波动和热点，尤其是购房“恐慌”，在楼市充当民众财富储藏手段时，很容易扩散。分层市场不像普通商品和服务市场一样，存在全市场统一的价格；分层市场的特点是，不同市场间互通性差，不同子市场间价格差异性较大， 需求在不同子市场间的跃迁——需求升级，通常比需求扩张的影响更为显著。因此，在分层市场上，供给不足和过剩，通常是并存的。

当民众不仅把楼市当作投资场所，而且充作财富存储场所时，因各种原因导致的需求上升，并不会释放出原先的占用住房——凡力所能及，旧有住房会被转用作财富持有形式，当然其中部分会被用于出租，从而再形成居住供应，但总有一部分退出市场！

随着互联网信息技术的发展，以及金融体系监管的完善，金融资产的司法透明度日趋提高；这种社会变化趋势，也使得楼市不可避免成为灰色收入的去向和财富聚拢平台，但这一类资产大都不会形成真实居住供给。

综而言之，楼市天生的分层市场特征，及后天形成的投资品和财富储藏手段功能异化，使得一些本来会进入市场形成真实居住供应（出租或出售）的房产，会因为“永远涨”预期的持续强化，而退出市场，转而成为民众财富保有手段，越来越多的现有存量房产会被储藏——既不用于出租、也不用于出售，成为类似“老底子”压箱底金条似的资产！

找回消失的屋顶

显然，中国楼市中的供求失衡在“两个平行世界”（真实居住供求的世界VS纯粹资产交融交易的世界）里是完全不同的：一方面，真实世界中的供给是充分的，甚至整体略偏过剩，2020年末克尔瑞监测数据显示40城楼市库存去化周期超过了1年（楼市正常去化周期为6-12月）；另一方面，在泡沫的世界，楼市泡沫又持续膨胀，房地产市场量价齐升，部分城市新房申购靠“摇号”买房如中奖！

显然，楼市调控机制需要在两个平行世界里纠正失衡，这就导致了市场看到的以压供给来控房价的矛盾现象！比如限制开发商融资杠杆的“三道红线”、减缓入市节奏的销售许可制度等。这也正是中国楼市复杂性之所在。在单一世界里，价格控制等行政管控交易的行为，都会带来效率下降并产生新的不公平。

但是，当楼市分层发展异化为身份商品市场后，房地产市场已带有了较高的金融投资属性，而对资产投资市场的监管是市场平稳有序运行的必备条件。

经济理论分析和中外政策实践都表明，对真实世界中的供给不足，价格管制是无效的。然而中国楼市供求失衡，并非真实世界中的供给不足，而是真实供给过多下市场供给不足，即部分住房成为了投资品并没有成为居住供给！

你要有住房的屋顶，就要放弃房价的天花板；选择了房价天花板，就会让更多人得不到想要的住房，即消失了屋顶（英语里屋顶和天花板是同一个单词）。这是《消失的屋顶》小册子要表达的含义。

然而，在当今中国，要让尽可能多的人得到他想要的“屋顶”，仅有“天花板”还是不够的；“守夜人”要做的，只是让更多“屋顶”进入市场，消除楼市的储藏现象，而这需要引进成熟市场通用的持有环节税。

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