分析：澳洲在大幅加息，房贷固定利率为何反而下降？（组图）

没错。大家争先恐后抢发官方两次大幅上调现金利率且澳大利亚四大银行的房贷浮动利率也完全跟随的坏消息时，大多数新闻机构忽视了一些重要的贷款利率实际上有所下降的事实。

联邦银行（Commonwealth Bank）、西太平洋银行（Westpac）、麦格理银行（Macquarie）和新确银行（Suncorp）等银行下调了各自的固定利率，特别是四年期的固定利率在某些情况下削减幅度很大。

几周前澳大利亚的主要放贷机构才大幅提高了固定利率，而最近做出的降息决定是个意外反转。

联邦银行和西太平洋银行都将四年期贷款利率降至4.99%。从联邦银行的情况看，这比之前的利率减少了约1.6个百分点。所以，现在该行的固定利率远远低于5.8%的浮动利率。

您可以利用上面这个计算器算一下加息后每月需多还多少房贷。

这是因为他们觉得这样做是慷慨之举？可能还真不是。

更有可能的解释是，经济衰退的概率不断增加，大多数专家几周前预测的沿趋势发展的利率轨迹正以迅雷不及掩耳之势烟消云散，明年降低利率的倾向越来越大。

去年年初各国央行都受到压力，开始不断快速加息，全球货币市场突然放缓。

然而，包括澳大利亚联邦储备银行在内的各国央行又一次不管这么多。各央行已经搁置了几十年来不惜一切代价避免经济衰退的决心，而是顽强地专注于压制通货膨胀。

但这能持续多久呢？

加息......直到不得不减息

在对抗通货膨胀的派对上，澳大利亚央行及其他国家的央行姗姗来迟。

在派对的大酒碗里只剩一点残渣碎屑的情况下，各国央行还是迅速行动。在过去的几个月里，各央行以几十年来最快的速度推动加息，而在此之前，央行一直在故意刺激几乎所有的民众一头扎进债务之中。

这种策略完全违背了央行的信条：展望未来、取得先机、通报每一行动，并采取稳定和审慎的措施来保持经济平衡。

现在，他们很可能会在经济衰退方面犯同样的错误，因为他们从一个极端到了另一个极端，要拼命地踩刹车。

影响已经产生。普京对乌克兰发动那场不幸注定要失败的战争之前，油价已经跌至六个月来的最低点。

经济衰退的气息越来越浓，全球货币市场都在放松加息押注。

上周五，英国的央行英格兰银行（Bank of England）在27年来幅度最大的加息后不久，抛出了一个重磅炸弹。

英国央行表示，英国经济有可能在今年年底陷入衰退，并在明年的大部分时间内停滞不前。由于俄罗斯入侵乌克兰，能源费用飙升，英格兰银行认为通货膨胀率将达到13%。

英国央行行长安德鲁·贝利（Andrew Bailey）高度概括了本国央行与其他发达国家货币机构面临的困境。这些机构给一些家庭带来更多的痛苦，在主要由外部力量推动的成本飙升的影响下，这些家庭陷入困境。

“恐怕我对那个问题的回答是，不会的，因为从持续的通货膨胀这个角度说，我担心其他方案会更糟糕。”

所以，这就是最新版的剧本。猛地加息，直到全球经济陷入衰退，然后试图通过......减息来应对之后的痛苦。

住房市场加快下滑

现在到处都可以看见闪着红光的警告牌。

悉尼和墨尔本的住房市场正在下降，而且下降的速度越来越快，悉尼的房价在7月份下降了2.2%，墨尔本的则下降了1.5%。在疫情后的房地产繁荣中，这两个首府城市率先引领非同一般的房产市场热潮。

在繁荣期远高于80%的拍卖清空率骤降，如今悉尼和墨尔本的拍卖清空率分别只有52%和54%。

这没什么奇怪的。在2020年5月至今年1月间，住房信贷的超常增长超过了100%，仅在今年1月这一个月就有超过330亿澳元的新批住房贷款发放。现在这一情况突然出现逆转，特别是对购买自住房的人而言。

今年6月的房价下降了4.4%，虽然仍处于历史高位，但民众的情绪显然已经发生了变化。

卖家对自己的房产可能无法卖掉而感到不安并打起退堂鼓，在上周末，全国房产挂牌交易量与去年同期相比下降了8.4%。交易下降的形势下，悉尼首当其冲，交易量下降了15%。

银行对新形势的反应是大幅减少对新借款人的贷款额度，尤其是首次置业者的贷款额。这种现象将反映到更低的房产价格和拍卖清空率中。

大量发放贷款的债务不适反应已经确实开始了。疫情爆发后住房市场繁荣期的放贷规模是1970年代以来第二大的。

投资银行拜伦乔伊（Barrenjoey）的分析师乔纳森·莫特（Jonathon Mott）表示，如果澳大利亚央行继续以最近几个月的速度加息，大量的澳大利亚新购房业主可能最终会陷入困境。

在上周发布的一份令人不安的报告中，莫特对澳大利亚央行将继续加息至3%并可能超过今年的预测背后的逻辑提出质疑。他认为，如果出现这种情况，许多家庭，尤其是首次置业者将很难满足偿还贷款的要求。

“几十年来第一次，我们可能会看到一波有全职工作的借款人陷入欠款的境地，因为他们根本入不敷出，”他说。

澳洲利率可能在逼近顶峰

澳大利亚对利率变动的敏感度独一无二，这有两个原因。

首先，和收入相比，澳大利亚的家庭在世界上负债最多。这些债务大多与房地产有关，这导致了第二个大问题。

我们的住房贷款绝大多数都是浮动利率贷款。即使是固定利率，按条款规定也是相对较短的期限。相反，在美国的许多地方，住房贷款在整个贷款期间都是固定利率。

这种情况使澳联储的政策更容易产生影响。官方现金利率的变化比许多其他国家的利率变化影响更大，因为利率变化影响了数量较多的家庭，然后改变了他们的消费模式。

然而，另一种解释是，鉴于这种敏感性，澳大利亚央行在加息时需要格外谨慎，并且更加明智。

几个月来，澳大利亚央行一直认为，澳大利亚家庭积累的储蓄和资本缓冲将为利率的快速提高提供充分的保护。

这并不完全正确，因为不良影响并没有得到平均分配。年龄较大、有了更多家底的家庭可能已经有了比较大的资本缓冲。但是，那些在最近的房产繁荣期置业的大多数人不太可能有任何资本缓冲。

这事关重大：事实上，贷款额大约有2500亿澳元。这些是在房产市场高峰期为借钱买房而大量放贷的数额，其中大部分借给了首次置业者。

浮动利率现在远远高于四年期固定利率，不祥之兆已经显现。最近一连串的大幅加息似乎已经接近尾声，明年真的有可能会降息。