悉尼四成区域房价回落10%！公寓真的比豪宅抗跌？

尽管澳洲央行的加息已经有6次之多，但是很多人的还贷可能到这个月才有明显的影响。

澳联储（RBA）的研究发现，在加息引发的房价波动中，房价对利率的敏感程度因地区和住房类型而异。

总体而言，房价最贵的地区对利率变化特别敏感，独栋屋对加息的敏感性要高于公寓。

澳联储国内市场负责人表示，在住房供应欠灵活、房贷负债水平高、投资者更多、收入更高的地区，房价更容易受到加息影响。

据其分析，房价最贵地区在加息后跌幅更为明显，独栋屋业主相对公寓业主更容易遭受冲击。

这是否意味着豪宅不如普通公寓抗跌呢？

三年为限，公寓价格或许没涨

本轮澳大利亚房地价格的回调皆因为央行加息所引起。

澳联储自5月以来已上调现金利率2.50%。市场预期现金利率将在今年年底将达到3.1%，明年6月将达到4.1%的峰值。

随着利率上调，越来越多的买房人被银行撤回贷款预批，或者被下调贷款额度，越来越多的卖房人也不得不下调房价以求尽快出手，导致全澳房价持续下行。

今年三季度，全澳除了达尔文和阿德莱德之外的首府城市房价均处于下跌状态。其中悉尼下跌最为显著，一个季度跌去6.7%；上半年还“涨势喜人”的布里斯班房价也下跌4.3%，墨尔本下跌3.7%。

澳联储的数据指出，在首府城市中，基于上半年的年化涨跌幅计算，房价排名前25%的市场下跌逾10%。相反，在最便宜的25%的市场，住宅价格仍上涨了近10%。

房地产机构CoreLogic的数据似乎也佐证这一点：尽管全国各地的房价在过去12个月里普遍下跌，但墨尔本某些内城区的公寓价格上涨多达21%。

其中，East Melbourne、Southbank、Docklands和North Melbourne的公寓价格出现强劲上涨，分别上涨20.9%、19.6%、16%和14.1%，达到2020年3月以来的最高水平。

自澳大利亚央行今年5月开始加息以来，悉尼独栋屋房价已下跌9.7%，墨尔本下跌6.3%，布里斯班和霍巴特下跌4.4%，堪培拉下跌5.3%。

相比之下，在布里斯班的Kairabah和Boonah等经济适用区，房价在5个月内均上涨了6.3%。

然而，仅靠这些数据，并不能得出豪宅不如普通公寓房抗跌的结论。

首先，如果把房价最贵区域的范围缩小到前2%，就会发现这些地区房价目前为止一年的涨幅还远远高于全国平均水平。

根据房地产数据机构CoreLogic的分析，截止8月的12个月，前2%贵的邮政编码区域的独栋屋中位数房价表现明显好于全市水平，其中：

• 悉尼：下跌为0.2%，全市为下跌2.5%；

• 墨尔本：上涨1%，全市为下跌2.1%；

• 布里斯班：上涨23%，全市为上涨17.5%

另外，如果把时间维度拉长到三年以上，也就是对比大流行以前，就会发现房价最贵的独立屋所在区域的涨幅，仍要高于以公寓为主的区域。

墨尔本Toorak区豪宅的临街围栏

以墨尔本为例，根据房地产平台Realestate的数据，过去三年中，最贵的Suburb——Toorak的独栋屋价格涨幅为17.6%，但Southbank和Docklands的公寓甚至还未涨回到三年前同期的价格。

悉尼豪宅区领涨又领跌

CoreLogic发布的一组数据显示，自澳联储5月份开始加息以来，悉尼近五分之二的街区 （Suburb）房价已下跌逾10%，远超过墨尔本和布里斯班。有些区域的跌幅甚至接近20%。

悉尼北部海滩（Northern Beaches）街区Narrabeen的房价在短短5个月内已经下跌了19.5%，价值缩水58万澳元，是澳大利亚所有街区中跌幅最大的。

鸟瞰悉尼北部海滩地区

北部海滩的其他街区，如Bayview，房价也大幅下跌16.6%，跌幅达到52.3万澳元；Balgowlah下跌16%，跌幅高达55.3万澳元；WheelerHeights下跌16.5%，跌幅42.7万澳元。

悉尼南部的TarenPoint和Kurnell的房价也大幅下跌，分别下跌17.1%(43.6万澳元)和17%(33.6万澳元)。

事实上，价格更高的区域房价下探更快这一现象，在悉尼更为明显。CoreLogic研究主管Tim Lawless指出，高端市场“本来波动性就相对更大，往往会出现暴涨暴跌。”

这主要也是因为悉尼高端地区房价上涨远远高于平均水平。全澳房屋中位数价格最贵的前十大街区已经全部都在悉尼。

悉尼东区Bellevue Hill为全澳房价中位数最高的区域

根据大流行期间的数据来看，在房地产市场复苏后，传统富人区房价的回升要高于一般的区域。悉尼一些原本房价就高于全市中位数水平的地区，在整个2020年中房价涨幅要明显高于房价低于中位数水平的地区。

刚刚列举的北部海滩和南部富人区，从2020年3月疫情开始到去年12月，Narrabeen 的独栋屋房价飙升了34.6%，Bayview上涨了43.8%，Wheeler Heights上涨了42.9%。Taren Point上涨了42.6%，Kurnell上涨了50.2%。

Lawless 表示，“影响高档住房市场的另一个因素很简单，随着借贷能力的下降，市场中价格较高四分之一市场的需求面受到的影响也可能更明显。”

“在之前的周期中，我们已经看到了这种波动。这些市场往往在上涨/下跌周期中领涨或领跌。”

利率涨2%，房价要跌30%？

今年4月，澳联储在其报告中指出，利率上调2%，将导致经通胀调整后的房价在两年内下跌约15%。

不过，这一数字并非预测，利率上升对房价的影响取决于收入、人口、家庭偏好和供应等其他因素的演变。

相反，这是在假设住房的所有其他成本和收益都不随利率而变化的前提下，针对房价对利率敏感度的估计。

澳联储的研究认为，利率上调持续的时间与房价之间呈负相关。

倘若其他条都不变，利率上升2个百分点，但几年后又恢复到最初水平，那么对房价的抑制作用就会消失；但如果利率永久提高2个百分点，房价将下跌约30%。

利率上调2.25个百分点，将使潜在买家的最高贷款额度减少了20%。这是因为评估借款人的标准是他们是否有能力偿还至少比当前利率高出3个百分点的利率。

由于评估比率也适用于任何现有债务，对于那些已有债务的潜在借款人（比如已经有自住房贷款，又希望购买投资房的人），其借款能力的下降幅度甚至更大。

当然，根据澳联储的数据，每十个人中仅有一个借款人用尽了最大额度的贷款，因此许多潜在借款人可能不会因为偿还能力下降而不再贷款。

澳联储最近的加息意味着，新利率条件下，一笔25年期的还本付息贷款的月供较5月前要增加25%的利息。在昨天澳财的民意调查中，有多达60%的受访者表示目前供房有些吃力或者非常吃力。

不过澳洲现在大约有35%的住房信贷是固定利率债务，高于历史上较为常见的20%，因此并非所有“背房贷”较多的人都立即感受到了加息的“威力”。只是，这些人中的大部分，都是在过去三年间以固定利率进行贷款，多数人最迟到明年就会面临固定利率到期的问题。

他们中的一小部分会因为房价下跌和贷款占比高，成为加息潮中受冲击最大的“Mortgage Prisoners”，而剩下的人，也必须进行选择，是再次选择固定利率，还是在较高的浮动利率中，等待澳联储未来的降息决策。