月供远超租金收入！澳房东面临考验，恐难保投资房产（组图）

《澳洲金融评论》报道称，分析发现，虽然澳洲租金迅速上涨，但抵押贷款还款的涨幅却更高。专家表示，利率环境，再加上意外的维护成本，可能会让一些房主难保自己的投资房产。

Julian Peterson在疫情期间购买了一处投资性房产，当时利率处于历史最低水平，偿还120万澳元的抵押贷款相对轻松。

但在连续10次加息后，他的还款增加了一倍多，达到每月6200澳元，而他的月租金收入保持在3400澳元。他一直在努力重新融资，以获得更便宜的抵押贷款。

Peterson表示:“我们目前支付的贷款利率比平均抵押贷款利率高出1%左右，因为我们是从非银行贷款机构贷款的，而投资贷款的利率更高，因此我们非常渴望进行再融资，以减少还款。”

“不幸的是，房子的估值低于购买价，所以主要的贷款机构拒绝了我们的申请。”

Peterson以150万澳元的价格买下了位于悉尼内西区Stanmore Corunna Rd的投资房产，但近期它的估值只有135万澳元。

他说:“这栋房子获得了增加一间卧室的开发许可，一旦完工，房产将增值，但估价师没有考虑到这一点。”

“我们能够经受住这一考验，因为我们有缓冲，而且我们相信，一旦市场复苏，这处房产将会升值。但从短期来看，这是痛苦的，因为目前每年的租金收入缺口为3万澳元。”

Julian Peterson（图片来源：《澳洲金融评论》）

投资者望而却步

专家表示，导致租金创纪录上涨的租房短缺，在一定程度上是由于进入房地产市场的投资者减少，而像Peterson这样已经进入市场的人发现很难保住自己的投资。

CoreLogic的分析发现，虽然租金迅速上涨，但抵押贷款还款却攀升得更高。

以悉尼为例，在过去一年里，租金收入每月增长了约340澳元，但一笔50万澳元贷款的每月还款增加了约1113澳元，这是基于30年期贷款连本带息、利率5.78%计算的。

在全国范围内，房租每月上涨227澳元，但抵押贷款成本每月大幅上涨904澳元。

CoreLogic的研究主管Tim Lawless表示:“不断上升的利率环境让投资者望而却步，这加剧了当前租赁市场的压力。”

他说:“私人投资者参与房地产市场也有很多不利因素。例如，2017年折旧收益的回落，抵押贷款利率的溢价，由于监管变化对资产的控制减少，以及与所有3级政府政策环境相关的不确定性加剧。”

例如，昆州对投资者拥有的房产提出的土地税改革，以及限制租金上涨的政策，但这最终被废除。

获得贷款资格是另一个挑战，此外还有还款，尤其是对高杠杆投资者而言。

投资者目前正在接受评估，以接近9%的抵押贷款利率偿还债务。

Destiny Financial Solutions资深投资者和抵押贷款经纪人Margaret Lomas表示:“在经济低迷期间，我们通常看到投资者抓住机会以折扣价格购买健康资产。”

住房租金vs抵押贷款还款（图片来源：《澳洲金融评论》）

负现金流

但利率上升和借贷环境更加困难的综合影响，使这种策略对许多投资者来说不可行。

他说:“由于借款成本上升，持有资产肯定更难；由于借款标准收紧，增加投资组合也更难。一旦你购买了两到三套房产，银行就会让你难以借到钱。”

除此之外，由于住宅建设成本的飙升和技术工人的短缺，维护费用也在上升。

许多房东低估了这些成本，并没有准备好应对现金流冲击，这可能会导致一些房东被迫出售。

LongView执行董事长Evan Thornley表示:“租赁物业面临着大量潜在的维护问题，处理这些问题可能是一笔巨大的意外支出。”

“例如，修补一次轻微的屋顶漏水可能要花费数千澳元，对于一套普通房产来说，这可能相当于年租金的10%至30%。”

与其他形式的投资相比，由于运营成本较高，许多投资物业的现金流为负。

Thornley表示:“一些投资者这样做是为了利用负扣税，但有一大群投资者并非有意采用负扣税，而是发现自己因为低估持有成本而陷入了这种境地。”

虽然一些投资者在财务上做得很好，但另一些投资者的回报很低，这可能也会阻碍他们进一步投资。

LongView PEXA的分析显示，1990年至2020年期间，持有4年至10年的投资物业的税后回报率中位数为6.3%。

呼吁采取激励措施

相比之下，在退休金范围内持有的平衡基金的长期税后回报率为7.4%。

Thornley表示，除了更高的回报外，退休金在许多资产和资产类别上的多样化，使其在回报可变性方面的风险比投资一两处房产小得多。

Suburbtrends创始人Kent Lardner表示，房地产对大量投资者仍有很大吸引力，但近年来的价格上涨已将许多投资者挤出市场。

“收益率大幅跃升，但即便租金如此之高，大多数投资者的房产也不会带来正现金流。尽管有负扣税的好处，但较高的利率和自付费用的风险似乎是阻碍许多投资者投资的重要因素。”

Lawless表示，投资活动的反弹对租赁供应将是一个净利好，但如果没有更多的新建供应流入租赁市场，就不是灵丹妙药。

他说:“从逻辑上讲，对投资者的激励措施应该被引导到新住宅上，支持新建筑活动的提升，尤其是在中等至高密度的领域。”

“考虑到自2018年以来，高密度领域的住宅批准数量大多仍低于10年平均水平，在几年内，该领域的住房市场可能会长期供应不足。”

（Jo）