澳洲房产投资者大举回归！“今年加息3次”传言四起，大多投资者已准备好（组图）

《澳洲金融评论》4月29日报道称，未来几个月的进一步加息可能会抑制新房地产投资者的需求，他们可能会被资本收益放缓的可能性吓到。

专家表示，随着租金收入和抵押贷款成本之间的差距扩大，加息也可能将一些房东推向崩溃的边缘。

第一季度核心价格意外地上涨了1%，促使金融市场押注8月份加息，一些经济学家，如Judo Bank的Warren Hogan，将他们的预测从明年降息修改为今年可能加息3次。

受今年到目前为止强于预期的房价增长、飙升的租金以及利率即将下调的预期所吸引，房地产投资者最近大举重返住房市场。

截至2月的一年中，投资者贷款跃升21.5%，是自住者的两倍多。

投资者现在占所有抵押贷款的36.1%，高于34%的十年平均水平。

买家代理机构InvestorKit的研究主管Arjun Paliwal表示，尽管利率上升，过去一年投资者人数一直在增加。

Paliwal说：“很明显，投资者预计利率将在今年或明年的某个时候下降。他们还了解到，在高利率环境下，房地产市场并没有像他们想象的那样衰退。因此，投资者又回来了，他们不仅能够承担更高的抵押贷款成本，而且还蓬勃发展。”

墨尔本投资者Adrian Lee对再次加息的言论并不担心（图片来源：《澳洲金融评论》）

但AMP首席经济学家Shane Oliver表示，对再次加息的担忧可能会阻止一些希望今年降息的购房者和投资者。

他说：“利率上升对房地产市场不利，可能会让房价再次下跌。另一个问题是，如果你加息一次，人们就会猜测下一次，再下一次，所以房地产市场的情绪会变得消极得多。投资者很可能会失去兴趣。有些人可能会得出结论，现在没有必要急于买房。”

Oliver表示，即使推迟降息也会产生负面影响。他说：“我怀疑推迟降息会抑制需求，同时，推迟降息的时间越长，不良销售增加的可能性就越大。”

“投资者面临的最大问题是利率和收益率的比较仍然非常不利，所以在资本增值前景不如一年前乐观的时候，投资者可能会有更多的现金流问题。”

根据CoreLogic的数据，投资者的平均可变抵押贷款利率为6.53%，而全国总租金收益率为3.8%。

CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，要价租金的急剧上涨还不足以抵消抵押贷款成本的增加。

“租金收益率现在开始上升，因为租金再次上涨速度快于房屋价值，但仍然相当低，特别是在悉尼和墨尔本等市场。我认为对于投资者来说，偿还债务并确保有足够的现金流来偿还债务，至少在他们拿到一些退税之前，这可能是持有资产最困难的部分。”

2024年3月，房屋价值和租金v抵押贷款成本的月度变化（图片来源：《澳洲金融评论》）

根据CoreLogic的数据，自2022年4月以来，综合首府城市的每月抵押贷款还款额跃升了60%，即1612澳元，但租金仅上涨了20%，即469澳元，而房屋价值仅上涨了2%，即871澳元。

在悉尼，自利率开始上升之前，每月抵押贷款还款额上涨了2069澳元，即56%。相比之下，租金仅上涨了550澳元，即20%，而房屋价值下跌了0.2%。

在墨尔本，抵押贷款还款额上涨了50.4%，但租金仅上涨了20.3%，而房屋价值下跌了3.7%。

Lawless说：‘即使我们看到如此强劲的租赁状况，投资者的支出大幅增加超过了租金收入，除非他们没有抵押贷款或杠杆率不高。我认为，这可能是许多投资者在每月偿债成本方面面临困难的原因。”

相比之下，布里斯班、阿德莱德和珀斯的强劲资本和租金增长，为投资者提供了足够的现金来抵消抵押贷款成本的急剧上升。

房地产投资者、房地产投资咨询公司Freedom Property Investors联合创始人Scott Kuru表示，虽然一些投资者可能会遇到困难，但大多数投资者有足够的缓冲来应对进一步加息。

“大多数投资者已经考虑到了三到四次加息，所以他们完全有能力吸收任何加息。利率成本也可以抵税，如果租约允许，加息也可以转嫁给租户。”

“我认为有经验的投资者不担心利率上升的可能性，但它可能会减少进入市场的新投资者的数量。”

墨尔本投资者、投资组合策略师Adrian Lee就是那些不为加息传言所动的人之一。

他说：“我刚刚交接了我在昆州Townsville买的第三套投资房产，因为我们看到这个市场有强劲的势头。我认为现在是投资的好时机，因为当利率下降时，资本增值的潜力很大，而租金还在继续上涨。”

“我不担心进一步加息，因为我可以看到澳洲住房供应严重不足可能会持续多年，这将支撑可预见未来的房价和租金增长。”

（Jo）