澳洲土地税不停增加，房地产投资让人担忧的事还是发生了（组图）

导读

为什么说影响非决定性的？

几类房地产投资策略分析

华人在海外热衷于投资房产，拥有多套投资房的情况相当普遍。正因如此，近期关于维州土地税收的话题泛起不小的担忧情绪。

投资者抱怨澳大利亚维州土地相关州税不断地增加，明年甚至未来或将导致更多税务加重的负担。

很遗憾的说，站在维州的角度上，由于州财政的原因，未来可见的几年当中，这方面的税负可能都会比较重，包括关于维州的印花税的改革也将会在新的产业当中进一步的展开。

这意味着对某些投资者来说，进行物业的置办或者投资类的地产买入，所产生的一次性税负将不会低。

那么上述情况的发生对未来投资地产这个类别，有哪些影响呢？我个人认为，影响一定会有，但并不是决定性的。同时，在当下的时间节点，有几类房地产投资策略可以参考。

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为什么说影响非决定性的？

首先，资产的最终价格一定是取决于长期的供需，土地不管是住宅、商用还是工业用途，核心的基本面其实只有一个，就是人口。

人口增长意味着经济活动一定会增加，自然对土地的使用和需求也会逐步增加。目前，澳大利亚的现实是人口的长期增长趋势。

第二，维州依然是目前澳大利亚人口增长比较快的州，甚至从维州首府墨尔本最近的数据来看，人口的增长速度在经过了Covid-19的影响之后，依然还是超过悉尼。

因此，维州无论哪种类型的地产项目，其整体需求在未来大概率都呈现增长态势。

同时，我们知道澳洲政府对新的土地审批开发速度是非常慢的，这个短时间之内不大可能发生改变，所以在这样的大前提下，供需关系决定了地产类的投资，长期依然是有非常不错的增长前景。

基于上述分析，税负的影响其实指向了投资型的地产，指向了工商业地产等等类型。综合来看，这些税负的短期性影响可能是一类收租类的地产或者物业，它的现金流会受到打击。

事实上，由于不停高企的利息以及短期之内可能还不会发生的降息，都将使得所有的物业持有者，尤其是还有一定负债和杠杆的物业持有者，他们的现金流会变得比较糟糕。

也就是说，租金的收入不一定能够完全覆盖所有的成本。所投资物业的净租金回报率也将继续受到打击。

那么这意味着什么呢？这意味着如果您的地产投资是追求租金收入的情况下，在未来可见的一两年之内，其净租金收入可能都不会特别的好看。尤其是如果您的物业是在几年前买的，当时的价格也并不算特别便宜的情况下。

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几类房地产投资策略分析

但是，这并不意味着所有的地产投资都不能做了，相反我刚才提到的长期供需关系决定了长期资产增值的趋势，并没有发生任何变化。

因此，在当下这个时间节点，如果想要去投资房产的话，从我个人的角度看，我认为应该减少一种投资思路，即希望投资的房产产生现金流。而是应该把更多的目光放到长期的资产增值上来看。

所以如果是以股权或者所有权的角度思考一项投资标的，应该着重看轻现金流或不着重现金流的资产。同时，资产价值更多的集中在土地本身上。

因为资产增值更多来自于土地本身，这类型的投资，甚至包括潜在的囤地策略投资，可能都是可以考虑的投资方向。

相反的，如果您想追求现金流回报。那么在目前这个环境下，可能拥有一栋物业不如给这个物业放贷。

从我们自己的一些投资经验中可以看到，如果去放贷的话，现在给到的利息是比较高的，在历史上也属于比较高的位置（8%、9%）甚至在极少情况下可能会出现两位数的回报。

但是如果是拥有物业的话，现在的租金分红率可能低至2%以下，这是一个现实问题。

另外一方面，如果您拥有一块土地，这块土地将来是可开发的，甚至现在暂时不可开发但是过一段时间可能会开发的情况下，它的价值增长可能是倍数级的。

随着维州整体人口的增长，这种需求一定是存在的。

那么这种物业您在投资的时候，需要思考的不应当是现在的租赁收入，而是未来的增值潜力。

也就是说，这种物业的投资需要更多的现金进入，如果您有足够的现金现在进入持有的话，在中长期则会带来非常可观的回报。

以上就是我关于澳大利亚尤其是维州，在目前税负增加的环境下进行地产投资的一些思考。

简单概括有两点，一是如果您追求的是现金流，在目前的环境下拥有物业可能不如直接放贷；二是如果您追求的是资产增值，则应该去追求税负不是特别高，不讲究高租金收益的物业，也就是土地的比重应当要比建筑物更高一些，追求长期的资产增值。