专家：悉尼疲软的办公物业市场有望今年复苏（组图）

根据顶级基金经理的观点，澳洲疲软的办公物业市场将在今年开始复苏，尤其是悉尼的高质量地段，随着租金的上涨和资产价值下降周期的结束，市场将迎来转机。

据《澳洲金融评论报》报道，相比之下，墨尔本的CBD市场预计仍将持续低迷，至少需要再等一年，才会逐渐稳定。

（图片来源：AFR）

悉尼房地产市场的乐观前景部分归因于今年晚些时候可能的降息，以及空间需求的改善。根据当地物业基金经理Investa和美国巨头PGIM的分析，预计2025年悉尼CBD的部分地区将开始复苏。

对于最受欢迎地段的高质量办公楼，他们预计其价值将稳定，并有更多建筑物交易达成。

过去两年，部分资产价值因利率和债券收益率的攀升以及灵活工作制的兴起而下降了多达30%。然而，Investa的David Cannington指出，后疫情时期工作的过渡已趋于稳定，加之通胀的下降和预期的降息，将缓解商业环境的压力。

这些因素将刺激租赁需求并支持资本增长，从而在2025年使办公楼成为更具吸引力的投资。

商业房地产估值的关键因素之一是资本化率或收益率。当资本化率上升时，价值通常会下降，除非被租金增长抵消。悉尼优质办公楼的资本化率从2022年初的4.4%上升到去年的6%以上，表明价值已达顶峰。

Cannington表示，悉尼CBD优质市场资产的资本化率已基本触顶，并将在2025年开始适度压缩，而墨尔本CBD的优质资产可能需要至少12个月才能开始资本化率压缩。

他还称，尽管悉尼的顶级办公楼的资本化率已经趋于稳定，其他城市如墨尔本的CBD市场仍可能出现更多的下降。

投资者的信心也在逐渐恢复。去年，悉尼CBD金融核心区的多宗办公楼交易显示资本化率和价值开始稳定。比如388 George Street、5 Martin Place和333 George Street的高档办公楼，以6%至6.5%的资本化率售出。

到2024年底，悉尼金融核心区交易的办公楼总价值超过了40亿澳元，比前4年总和还多。PGIM房地产的Peter Hayes认为，悉尼等地的CBD办公资产将超越非CBD区域，因优质办公空间供应有限，租金增长可期。

麦格理分析师指出，尽管整个行业面临挑战，租金预期的增长及COVID-19波动最严重时期已过去的信念，将提升对于高质量办公楼的投资需求。

预租活动的提升表明租户在建筑竣工前就已积极承租优质或翻新办公楼。麦格理预计，2025年将出现新的房地产基金，因为增值型投资者在办公周期底部买入，以期获得强劲回报。

随着压力增加，投资者将有机会以折扣价从因再融资风险、高施工成本和低销售价格而苦恼的开发商手中购入新建筑和地块。

（Gina）