洛杉矶火灾后的痛点，中国等海外买家空置的房产（图）

在距离洛杉矶一个被野火荼毒的社区大概10英里的郊外高档社区里，价值几百万美元的住宅正好端端地坐落在修剪得整整齐齐的草坪上。其中几栋无人居住，业主远在数千英里外的中国。

多年来，富有的海外买家一直把购买美国高档住宅作为离岸投资的手段。冲在最前面的往往是中国买家。他们当中的许多人涌向洛杉矶，尽管2018年中国政府实施的新外汇管理规定削弱了他们的胃口。

如今，随着数以千计因帕利塞兹大火和伊顿大火而失去家园的房主寻找新的住所，洛杉矶县的空置房已不再是可以容忍的楼市怪象，而是变成一个痛点。

“为什么这里会有空置房？”全国性经纪公司Compass的帕萨迪纳市房产经纪人Ashleigh Rader问道。

Rader正在为十几个在火灾中失去住所的客户寻找新房。“住房不足的时候，应该把房子当做遮风挡雨的地方，而不是一种资产或投资策略，”她说。

洛杉矶县的许多空置房屋都有美国业主。有些人是从亲戚手中继承了房产，但还没决定如何处理。还有一些人住在美国其他地方，但没有把这里的房产挂牌出售，而是用作第二套住房。

金融危机之后的几年里，随着房价下跌，中国买家涌入美国房地产市场，尤其是洛杉矶市东边的圣盖博谷地区，那里有气派的房子，又靠近充满活力的中国移民社区，这些都是吸引他们的因素。

根据美国人口普查局2023年的美国社区调查，洛杉矶县约有22.5万套空置住房，占该县住房总量的6.1%。根据该局的调查，空置房屋中有超过3.3万套用于“季节性、娱乐性或偶尔使用”。

与美国多数地区相比，洛杉矶县的空置房屋并不多。加州大学洛杉矶分校刘易斯区域政策研究中心(Lewis Center for Regional Policy Studies)的住房研究员Shane Phillips说，该县的空置率低于“美国绝大多数县和都市区”。

一些因火灾而失去住房的家庭依然认为，这些空置房是一种被浪费的潜在避难所。

今年39岁的Joan Nguyen和她的丈夫有两个年幼的孩子，自从在伊顿大火中失去位于阿尔塔迪纳的住所后，他们一直在努力寻找长期出租的房屋。然而到目前为止，他们已经被三位房东拒绝了，其中一位房东要求他们在每月超过16,500美元的租金之外，还要“私下”支付一笔钱。

Nguyen和她的家人先是辗转于酒店和婆婆的空闲卧室，后来暂时租住在一个朋友的空置房屋里，这位朋友在火灾后搬到了罗德岛。Nguyen说，考虑到目前的危机，更多拥有空置房屋的业主应该把房子拿出来开放。

“现在是迈出这一步的大好时机，为住在酒店里的家庭释放出房屋库存，”Nguyen说。“如果房子是空的，就让这些家庭住进去。”

多年来，洛杉矶县的官员们一直试图对空置房屋进行监管和统计，理由是没有人照看的房屋会有安全隐患。

2022年，圣马力诺市议会提出一项投票提案，计划对空置商业和住宅房产征税1万美元，但最终未能获得通过。圣马力诺、阿卡迪亚和坦普尔城等社区都要求不住在本地的房主登记其名下的空置房屋，缴纳费用并指定当地紧急联系人。

加州房地产经纪人协会(California Association of Realtors)副首席经济学家Oscar Wei表示，这三个城镇以及帕萨迪纳和圣加布里埃尔山谷的其他一些城镇多年来已成为外国投资者购房的热点地区。他说，最近这些海外买家多数来自中国、墨西哥和韩国。

这些海外买家可能会在每年休假的时候过来住上几周，也可能让他们的孩子在美国上大学的时候住一段时间——加州理工学院(California Institute of Technology)就在附近。他们偶尔也可能把房子出租。

近年来，海外投资者对洛杉矶县房地产市场的投资大幅放缓。加州房地产经纪人协会对房地产经纪人的年度调查显示，2024年洛杉矶县房屋总销量中，国际买家约占4.6%，低于2008年的10.6%。

销量放缓的原因之一是美国各地房价飙升，包括加州。另一个原因是中国政府收紧了对公民向海外转移资金的限制。

根据加州房地产经纪人协会的调查，Wei估计该地区约有15万套独栋住宅为海外买家所有。他说，其中约有2.7万套房屋可以被视为投资性房产，而不是主要住所。

圣马力诺市议员Calvin Lo敦促空置房屋的所有者将房屋挂牌出售，“至少在发生像野火这样的情况下”这样做。

圣马力诺的房地产经纪人Janice Lee说，她在这个地方做房地产经纪人已经40年了，经手的交易中约有十分之一的买主是外国人。她说，其中一些海外买家向她保证，他们打算住在这些房子里。卖家也经常会问这个问题。

“我倾向于相信他们的话，”Lee在谈到外国买家时说。“但我们真的不希望我们的社区里再出现空置房了。”