珀斯房价或飙涨16%！中小城市将全面领涨全澳（组图）

据FINANCIAL REVIEW11月25日报道，根据房地产数据机构SQM Research发布的最新预测，2026年珀斯房价可能上涨16%，布里斯班和阿德莱德的涨幅也将紧随其后，表现将远超悉尼和墨尔本的6%至7%。

中小市场的活跃表现支撑了全国房价中位数6%至10%的整体增长预测，也引发了人们对房地产市场再次升温的担忧，尤其是在首置买家和投资者纷纷入市的背景下。

SQM Research预测中的一个主要变量是人口迁移的影响。预计明年海外移民人数将下降，全国人口增长率将从1.6%下降至1.4%。

（图片来源：FINANCIAL REVIEW）

该机构创始人Louis Christopher表示，这将有助于改善供需平衡，尤其是在悉尼和墨尔本市场。

他说：“悉尼和墨尔本接收了大部分的海外净移民，而珀斯、布里斯班、达尔文和阿德莱德则更多依靠强劲的州际移民流入。”

“我们认为新州和维州的经济表现并不突出。新州比维州好一些，但都不如西澳、南澳、北领地和昆州的表现。”

Christopher认为，悉尼和墨尔本的清盘率较低，加上市场上房源数量充足，这表明这两个城市的市场动能相对较弱。

不过，关于房价上涨速度过快和高风险贷款的警示声音也已出现。上周，银行监管机构表示，已与大型贷款机构就住房抵押贷款的限制措施进行讨论，包括对高债务收入比贷款、投资者贷款和只付利息贷款设置限制，以缓解市场担忧。

Christopher说：“我们认为房价将上涨的主要原因之一是首次购房者首付计划，二是今年的多次降息，这些因素仍在为房地产市场提供支撑。”

澳洲审慎监管局（Australian Prudential Regulation Authority）特别提到，联邦政府扩大 5% 首付计划的影响。政府提高了符合条件的房产购买价格上限，取消了收入限制，允许不限数量的首次购房者只需支付 5% 的首付即可入市，无需支付贷款人抵押贷款保险。这一政策将提振首次购房者的需求，而房源供应则需要更长时间才能跟上。

Christopher认为，这项政策将在全国范围内推动房价上涨2%至3%，最终抵消该计划本身所带来的购房优势，就像2009年和2000年推出的首次购房者的支持政策一样。

SQM Research基于不同的经济假设，对房地产市场做出了多种情景预测。在基准情景下，全国房价将上涨 6%-8%，这一情景假设澳洲储备银行（Reserve Bank）将在 2026 年下半年降息一到两次，经济保持稳定但增速缓慢，年均通胀率维持在 2.5%-2.7% 之间。

（图片来源：FINANCIAL REVIEW）

在这种情况下，珀斯房价将上涨12%至16%，布里斯班上涨10%至15%，阿德莱德上涨10%至14%，达尔文上涨12%至16%。

基准情景下，墨尔本房价预计上涨4%至7%，悉尼上涨3%至6%。

如果通胀持续偏高，直到2026年底都没有进一步降息，那么住宅价格可能仅上涨4%至8%。而如果出现全球经济放缓和失业率上升的情况，房价可能上涨6%至10%。

在另一种情境中，若经济复苏，房价可能大幅上涨10%至14%。

SQM Research预测中小城市将领先悉尼和墨尔本的走势，与其他预测存在分歧，后者普遍认为全国两大市场将实现更强劲的增长。

Domain预测，2026年全澳房价将增长约8%，主要由悉尼和墨尔本推动，这两座城市通常对降息反应更敏感。Domain认为，维州明年将在人口增长方面领跑全国，并实现全面复苏。

Christopher表示，墨尔本的房地产市场因价格可容易负担而吸引更多投资者，但他警告称，该州较高的房产税可能限制投资回报，导致投资者陷入“价值陷阱”。

Ray White首席经济学家Nerida Conisbee也认同珀斯将引领明年房价增长的观点。她表示，从数据和中介的反馈来看，西澳市场信心充足，同时房源严重短缺。

Conisbee说：“我们在矿业方面仍看到相当不错的表现，再加上 AUKUS 协议将带来大量投资，特别是在珀斯西南走廊地区。”

根据价值 3680 亿澳元的 AUKUS 安全协议，珀斯Henderson造船厂的数十亿澳元升级计划预计将在未来20年创造超过1万个技术岗位。位于 Garden Island 附近的斯特林海军基地（HMAS Stirling）也在扩建，计划从 2032 年起停靠美国核潜艇。

Conisbee表示，布里斯班人口增长显著，吸引了大量来自新州和维州的居民迁入。阿德莱德今年的增长可能会放缓一些，主要是因为房价可负担性问题日益突出。

她还指出，11 月布里斯班拍卖的平均竞标人数最多，达到每人 4.1 人，阿德莱德为 3.4 人，悉尼为 2.8 人，墨尔本为 2.6 人，这表明中型首府城市的购房竞争更为激烈。

“墨尔本的表现将比去年强劲，但不会超过珀斯和布里斯班，”Conisbee 说。

“主要原因是维州的税收仍然很高，这抑制了投资。此外，墨尔本的失业率往往略高，这也是一个问题。目前新州的经济更为强劲，我认为墨尔本无法超越悉尼和新州的房地产市场表现。”

（Sophia Wan）