伦敦房价暴跌30%，澳洲恐步其后尘？专家：阿德珀斯已出现泡沫（组图）

伦敦房价的大幅下跌引发专家担忧，不少人忧心澳洲或步其后尘。经济学家指出，澳洲房市目前“极度脆弱”，正面临潜在的崩盘风险。

目前，伦敦已加入全球房价高位回落的城市阵营，名单中还包括多伦多、香港、北京、迈阿密和奥克兰。值得注意的是，澳洲城市目前暂未出现在该名单中。

根据 Plumplot.co.uk 的数据，伦敦平均实际房价曾于 2022 年攀升至 91 万英镑（约 180 万澳元）的历史峰值。

英国伦敦城市景观，包含议会大厦和大本钟。图片 - iStock 2025年9月13日

自巅峰时期以来，伦敦房价已回调近 30%，2025 年跌至 64.8 万英镑。这一价格水平已跌至 2009 年以来的历史低位，剧烈的市场波动引起了业界对澳洲市场的警惕。

MacroBusiness 首席经济学家 Leith van Onselen 表示，由于负担能力降至历史低点且住房估值极高，澳洲在房价崩盘面前显得极度脆弱。

他认为，虽然墨尔本的脆弱程度相对较低，但与其参照伦敦，加拿大和新西兰的市场走向对澳洲更具参考价值。

曾准确预测全球金融危机的经济学家 Steve Keen 教授指出，抵押贷款债务增长是房价的核心驱动力，而英澳两国的这一动态均已触及临界点。

Steve Keen 教授分析称，过去 30 年大多数发达国家的家庭债务占 GDP 比例翻了三倍，目前已进入平稳期或下行期。

以澳洲为例，该比例从 1970 年的 35% 一路飙升至 2016 年的 125%，由于债务已达饱和，进一步增加债务的可能性已不复存在，房价未来最好的情况也只是停滞。

自 2022 年以来，伦敦实际房价（经通胀调整）大幅下跌。图片：Plumplot.co.uk

不过，Metropole Property Strategists 创始人 Michael Yardney 对此持怀疑态度。

他认为伦敦作为全球性城市，其买家构成、政策环境和负担能力上限与澳洲迥异，伦敦房价下跌受其特定因素驱动，并不代表澳洲会步其后尘。

Michael Yardney 强调，澳洲不太可能经历房产崩盘，因为这通常需要失业率激增、严重经济衰退或严重的信贷危机引发强制抛售。

他指出，该国结构性的住房短缺为房价起到了“强有力的底部支撑作用”，一旦价格松动，便会有大批等待入市的买家重新支撑市场。

房产研究员 Cameron Kusher 则表示，尽管昆州东南部、阿德莱德和珀斯等地已出现明显的价格泡沫，但在供应未迅速增加的前提下，澳洲房价仍有进一步上涨的空间。

由于负担能力压力、供应增加以及更高的印花税成本令买家望而却步，伦敦卖家正在削减价格。

SQM 创始人 Louis Christopher 则给出了更为严峻的警告。他直言，永远不要认为大型全球性城市不会发生房价大跌，这种情况不仅可能发生，而且在逻辑上是必然的。

伦敦房市的低迷归因于负担能力受限、供应增加、印花税成本上升以及英格兰银行将利率提升至 5.25% 等多重因素。

类似地，加拿大和新西兰在利率上升和移民政策调整后，房价也从 2022 年的高点大幅回落。

反观澳洲，澳联储自 2022 年起的加息举措并未重创市场，房价在短暂降温后反而呈现更强劲的涨势。

PropTrack 数据显示，2025 年全澳房价增长了 8.8%，其中珀斯涨幅高达 17.2%，布里斯班上涨 14.6%，悉尼和墨尔本也分别录得 6.4% 和 4.5% 的增长。

Michael Yardney 指出，澳洲较高的利率环境已被严重的供需失衡所抵消。尽管经历了连续 12 次加息，但供需比例失调依然推动着房价持续上行。

与其他主要经济体一样，澳洲在 2022 年开启了加息周期。

借鉴新西兰和加拿大的经验

在新西兰，房价已从 2022 年的历史高点回落。除加息外，奥克兰的重新规划、供应增加以及海外移民人数下降是促成回调的主因。

Leith van Onselen 将新西兰的下跌描述为一次“漂亮的房价崩盘”。

他指出，虽然澳新市场有相似之处，但澳洲政府目前仍坚持推行强劲的移民计划，并出台了诸如 5% 首付计划等刺激政策，这些因素都在积极支撑房价。

Morningstar Australia 的 James Gruber 则认为，加拿大的转型或为澳洲提供借鉴。

加拿大曾运行发达国家中最大规模的移民计划，导致人均 GDP 骤降并引发租房危机。但在 2024 年削减移民人数后，该国房价和租金已连续数月下跌，市场压力得到立竿见影的缓解。