2025全澳房价最贵城区榜单：稀缺性才是真正的价值锚点（组图）

对于动辄一套房产就超过千万的那些澳洲最昂贵的城区，顶级私校资源与优越生活方式固然重要，但真正决定价格高度的，是“稀缺性”。

根据Domain发布的年度数据，2025年全澳最昂贵城区榜单（按房屋中位价排名）几乎被悉尼包揽，其中Bellevue Hill高居榜首。

这个位于悉尼东部飞地的高端社区，目前房屋中位价高达945万澳元。尽管过去12个月价格下跌了5.5%，但依旧稳居全国第一。其毗邻的Vaucluse以805万澳元的中位价位列第二。

位于悉尼下北的Cammeray（375万澳元）则录得最大年度涨幅，价格同比飙升42.5%。

榜单中唯一一处非悉尼城区，是墨尔本传统蓝筹豪宅区Toorak（412.5万澳元）。

悉尼东部及海边城区在榜单中占据主导地位，但价格走势并不同步。排名前五的Bellevue Hill、Mosman（560万澳元）和Northbridge（498万澳元）的独立屋中位价均出现下跌，说明即便是超高端市场，也未必保证房价的持续上涨。

Domain首席经济与研究官Nicola Powell博士指出，在“极度富裕且房价高昂”的区域，买家更愿意等待合适价格入市，而卖家也往往不急于出售。

值得注意的是，真正实现两位数涨幅的，并非最顶端豪宅区，而是“第二梯队”的高端社区——中位价介于375万至491万澳元之间。

除了Cammeray外，Woollahra（+18.7%）、Strathfield（+16.6%）、Paddington（+15.5%）、Willoughby（+13.8%）以及South Coogee（+12.7%）均录得显著增长。

Powell表示，高价的核心驱动力仍然是“排他性”，而这种排他性来自于长期稳定的供应短缺。

“在这些价格区间里，真正的价值来自稀缺，”她说。

“这些城区土地供应极其有限，加之规划限制导致流转率较低。一旦有房源上市，往往迅速受到追捧。”

“沿海优质地段数量本就有限，而临海属性本身就意味着土地溢价，这也是价格能长期维持在高位的原因。”

Cammeray的暴涨则体现出“外溢效应”。

“当买家被传统蓝筹区价格挤出当地市场后，会向外部的附近地区寻找性价比高的房子。这种价格涟漪效应在各个价格层级都会出现。”

目前尚无布里斯班城区跻身前20，但这一格局或将改变。

Powell指出，New Farm房产中位价为330万澳元，已接近榜单门槛。

Raine & Horne Double Bay代理Christophe Serrao表示，许多买家选择Bellevue Hill、Vaucluse、Rose Bay及North Bondi，重要原因之一是顶级私校资源。

不过，真正维持高价的，是稀少的房源供应。

“归根结底，库存非常有限，”他说。

“由于土地供应有限，当地不会再增加新住房了，尤其是独立屋。但对这些区域的需求却在持续增长。”

Serrao指出，Bellevue Hill属于典型的“长期持有型”市场。

“这里不像普通住宅那样三到五年就更换业主。这不是‘跳板型’房产。很多业主会持有10年、12年，甚至15到20年。”

McGrath Strathfield代理Tarun Sethi表示，Strathfield周边拥有大量顶级私校，吸引了医生等高收入专业家庭。该区以443万澳元的中位价位列全国第11位，表现持续强劲。

“我在这个区卖房12年了。每次人们觉得‘价格见顶’或‘增长空间不大了’时，新纪录往往就会出现，价格继续上涨。”

Sethi在2024年以1688万澳元成交一栋欧式豪宅，创下该区纪录。

他表示，高端买家来到Strathfield，往往是为了购入“地标性豪宅”。虽然距离市中心仅12公里，但地块面积普遍大于其他内西区社区，这也是吸引力之一。

Strathfield的卖家供应也相对稳定。

“市场上房源数量不错，成交活跃，但需求始终旺盛。”Sethi说。