首付5%买家深陷危机！房贷逾期率翻倍，澳联储下周或再加息

本周或再迎加息，加上油价持续飙升，让已在房贷还款中苦苦挣扎的首置业者雪上加霜——尤其是那些借助联邦政府5%首付款计划入市的买家。

统计局（ABS）最新数据显示，近期购房者的处境正在恶化。今年2月，新房贷持有者逾期30天的比例达0.78%，是早期购房者（0.39%）的整整两倍。

首置业者 Brett Gavaghan 去年在墨尔本西北内城区的 Pascoe Vale 买了房。随着利率上升，他正努力控制开支。图片来源：Louis Trerise

评级机构S&P Global董事 Erin Kitson 指出，房价普遍上涨后，新买家更容易为买房而过度透支，积累的储蓄也更少。

她表示，首置业者对利率上升往往更为敏感，债务相对于收入偏高，因此对房贷压力的感受也更为强烈。

经济学家认为，这给澳洲联邦储备银行（RBA）带来了更大压力。下周二，澳联储预计将实施年内第三次加息，将现金利率从4.1%上调至4.35%，预计今年晚些时候还会进一步加息。

工党政府已于10月扩大5%首付款计划。根据各州和领地规定的上限，该计划由联邦政府提供担保，允许不限数量的新借款人以相当于房价5%的首付入市。

AMP副首席经济学家 Diana Mousina 等经济学家指出，该计划一直饱受争议——尽管让部分人得以提前购房，却也推高了整体房价。

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Mousina表示，对于仅凭5%首付而非传统20%首付购房的买家来说，高额还款带来的冲击如今正成为该计划的另一大隐忧。

她解释说，贷款价值比（LVR）最高的那部分人缓冲空间非常有限，一旦失业、生病或不得不动用大笔资金帮助家人，就很容易在还款上陷入困境。

Brett Gavaghan 就是其中之一。他去年以985,000澳元买下人生第一套房——位于墨尔本CBD以北9公里 Pascoe Vale South 一处530平方米地块上的两居室。为了未雨绸缪，他打算多接些工作，避免经济状况恶化时陷入财务压力。

“我需要能够控制那些可控因素，多赚点钱，”Gavaghan表示，“我知道这不是一种很受大众欢迎的观点，但我选择这样来应对。”

不过，经济学家认为大范围违约不太可能出现。Barrenjoey经济预测主管 Johnathan McMenamin 表示，家庭拥有强大的经济缓冲，经济不利因素不会导致全国房贷违约大幅增加。

他指出，大多数借款人在上一个降息周期后并未下调房贷还款额，因此下一次加息对他们的实际还款负担影响不大。

Barrenjoey数据显示，全国可支配收入每年增长7%，储蓄率达16.5%，高于通常的14%。

“最重要的缓冲是每个人都还有工作，”McMenamin说，“劳动力市场正处于一代人以来最强劲的时期。尽管大家都在谈论AI影响就业，但实际上的裁员人数正处于历史新低。”

你能脱身吗？

然而，不少背负大额贷款的借款人已感受到压力。信贷机构Equifax数据显示，在逾期超过90天的后期拖欠房贷中，贷款额超过750,000澳元的类别较去年同期增长了8.9%。

Equifax首席解决方案官 Kevin James 警告，对于首付仅有5%的首置业者来说，一旦经济状况恶化不得不卖房，房屋净值不足就可能让他们无法全身而退。

“因为只有5%的首付款，所以基本没有余地，”James表示，“房价可能已经下跌了一点，因此风险在于，你能在不欠债的情况下摆脱这笔贷款吗？”

转贷风险

转贷，是买家的选择之一。3月17日加息后，房贷经纪机构Loan Market的首置业者申请量一度激增44.5%，不少满怀希望的借款人赶在下一次利率上调前争取预批。

该机构还发现，加息后一周内，转贷申请量较前一周大幅增长34.6%。

但Loan Market经纪人 Kris Faife 坦言，近期通过该计划购房的首置业者可能根本无法转贷。

他解释说，如果欠款超过房产价值的80%，更换贷款机构通常需要支付贷款机构房贷保险，这往往会抵消转贷可能带来的节省。

也正因如此，这类客户原来的贷款机构通常也不太愿意协商更低的利率。

房贷经纪机构Entourage的董事总经理 Damien Roylance 表示，客户在贷款时就会决定给自己留出多少缓冲。

“我们不会试图让他们（首置业者）透支到没有任何储蓄的地步，因为他们不能像其他人（拥有房屋净值的人）那样利用财务杠杆，”Roylance说。