【小李说“房事”】本地买家和海外买家的定义及区别

时逢春节，从国内来悉尼旅游或者探亲的朋友们也逐渐多了起来。小李最近在展台值班的时候就遇见了好几队从上海和北京来的旅行团，由导游带着不停地左右拍照其中几人对悉尼的房产甚是感兴趣，我便与他们聊了一聊，发现他们问我的第一句话都是“没有澳洲国籍也能在这边买房吗？”

答案是“当然可以”。

不但可以买，而且获得的是永久产权、送精装修、无公摊面积、无遗产税等的优质房产。不过需要注意的是，海外买家在买二手房的时候有诸多限制。那既然说到了这儿，小李就为各位分析一下“海外买家”和“本地买家”在澳洲购房政策上的一些区别吧。

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“本地买家”比较好理解，即为拥有永久居留签证（PR）或者澳洲身份（Citizenship）的买家们，他们是可以任意购买楼花、新房和二手房用于自住或者投资的，不需要缴纳海外投资申请费（FIRB费）和额外印花税，而且在工资够高的情况下从银行贷款最多能贷到银行对房屋估价的95%，一般情况下是贷80%。同时PR和Citizen在购买新房并用于自住时，还有机会享受政府的一些补贴和优惠政策。

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而“海外买家”分为两种:

一种可以称作是“纯海外买家”，即没有澳洲签证，或是持旅游签证以及低于一年有效签证的朋友们。

另一种则是“特殊类海外买家”，即持有连续1年以上有效签证并且在澳洲学习、工作和生活的人们。

在购买限制方面，“纯海外买家”是禁止购买二手房的，而“特殊类海外买家”则是可以购买1套二手房，但是只能用于自住，并且在签证到期离开澳大利亚之后的3个月内必须将这套二手房出售掉，无论以什么样的价格。所以对于所有的“海外买家”朋友，小李只能建议你们投资置业的话最好还是选择楼花或者新房，免得夜长梦多。

在缴纳的费用方面，所有的海外买家需要多缴纳一笔叫做海外投资申请费的费用，此费用额度随着房产价格的升高而呈梯级增加，如下图。

Data Source: Foreign Investment Review Board official website

除此之外，政府也会对所有的海外买家征收部分额外的印花税，不同的州额外印花税的起征时间和比例如下：

Data Source: CLAYTON UTZ

不过这部分的额外费用比起澳洲物业几近10%的稳定年涨幅来说，还是微不足道的。

在贷款上，没有澳洲本地收入的“海外买家”们只能用纯海外收入额打6折之后的额度来作贷款，最高能贷到房价的70%，一般情况下为60%；而有澳洲本地收入的“海外买家”（如持有485或者457工作签的朋友们）则能贷到80%，并且贷款下批的速度相比前者来说会快很多。每个贷款申请人的签证和经济情况都不一样，需要具体问题具体分析，如朋友们有任何这方面的疑问，小李愿意与您深入交流。

总而言之，无论是否有澳洲身份，小李在此建议各位尽早做一些理财和投资，因为无论是在澳洲还是在中国都存在着通货膨胀的情况，加之现在过低的存款利率，钱放在银行只能越来越不值钱。除此之外，你们存在银行的钱被别人贷出去买房投资，再出租或转卖给你们，就好比别人借了您的钱，而您还在通过付房租的形式替他们还贷款利息，最后还用自己辛辛苦苦工作赚来的钱接盘，让他们大赚一笔。免费帮别人挣钱，牺牲自己乃至家庭的利益“做房产界的活雷锋”，这又是何苦呢。所以，大家还是趁早入市吧:)

作者简介：

作者“小李”，全名李昊，湖南湘西吉首人，于2010年踏足悉尼，获得南半球的麻省理工 - 新南威尔士大学理学硕士，以及中央昆士兰大学（悉尼分部）的IT硕士双硕士学位。曾经的理工科男，现任【H&T Group】澳大利亚华信集团悉尼总公司持牌投资顾问。擅长数据采集与分析，能提供强有力的投资建议，为客户推荐最佳的置业产品和提供全方位的服务。

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