【小李说“房事”】之新房现房与楼花的抉择

在上一期的文章里，小李以悉尼为例，向大家介绍了在澳洲选择房产的四大要素，主要是从房产的地理位置和区域的选择上来给大家一些建议，而这仅仅只是买房的第一步。当各位锁定好区域之后，另一个更为复杂的选择又将摆在面前，即选择购买什么类型的房产：别墅还是公寓？新房还是二手房？楼花还是现房？等等，在本期的内容里，小李主要为大家介绍一下当各位打算购买公寓时，在新房现房和楼花之间的抉择。

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一、楼花和新房现房的定义和说明

楼花：类似于国内的“期房”，是还未开建或者正在建造过程中并在交房之前开发商便已开始预售的公寓住宅项目。澳洲楼花的标准建造时间在两年左右，根据项目的销售进度和规模大小的不同，有的项目从开始预售至交房的时间可达三至四年。楼花是新房现房的“前生”，所有的新房现房都会经历楼花这一阶段。而根据楼花至交房前时间的长短，我们又可把楼花分为“3年楼花”、“2年楼花”、“1年楼花”等。

准现房：楼花的一种，是行业内对于即将交房的楼花的另一种叫法，此类楼花离交房的时间一般在6个月之内，交易流程还是与楼花一样。

新房现房：已建成并还未被出售过的公寓住宅项目，一旦购买可随时交割。

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二、楼花和新房现房的优缺点

1.优点：

楼花：

选择性更多。在澳洲几乎100%的公寓项目都是从楼花预售开始的，每个项目都有各自的销售进度，那么买家在进行购买时，无论是从项目上还是从户型和价格上都有更多的选择。

海外名额相对充足。为了保障澳洲地产市场健康和稳定的发展，平衡公寓住宅市场自住房和投资房的比例，防止过多海外热钱进入澳洲地产市场过速推高房价，澳洲政府要求各大银行给开发商贷款时，必须给每个公寓项目设定一定比例的海外名额（如40%）来控制非PR或非Citizen买家的购买数量。当一个项目的海外名额比例达到时，所剩的住宅就只能卖给有澳洲身份的买家了。鉴于澳洲90%以上公寓住宅项目的开发是需要和银行贷款的，那么刚开盘或者开盘不久的项目的海外名额是最为充足的。

各项费用分阶段支付，前期资金要求低，给予买家充足的资金准备时间。楼花的资金交付流程为：合同交换时支付10%首付（海外买家需缴纳FIRB申请费） -> 一段时间后向政府缴纳印花税（海外买家和本地买家缴纳的时间和额度有所不同）-> 在交房前不再需要缴纳任何费用（与国内的期房不同，此时不需要还贷款） -> 交房前3个月或者半年开始准备贷款（用澳洲本地打税收入来做贷款，只需要提前3、4个月准备即可） -> 支付剩余首付，验房，交房。可见楼花前期的资金要求是非常低的，便于买家利用银行杠杆来进行投资。

海外买家有机会拿回多交的额外印花税。2016年海外贷款收紧，各州政府对于没有身份的买家在澳投资房产也开始征收额外的印花税（新州4%、维州7%、昆州3%），不过政府同时规定，若在交房前海外买家拿到PR，则可向政府申请将这额外缴纳的印花税退回。

建筑设计和用材相对现房而言更为先进。

新房现房：

购买时能够看见房子实体，最直观的判断房屋的品质和价值。

无需等待，能够直接入住。

若用作投资用途，有本地打税收入的买家则能够尽早享受到负扣税。

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2.缺点

楼花：

购买时无法看见房子实体，房子的建筑结构和户型布局从开发商提供的效果图、户型图和模型上获得。一般情况下澳洲的楼花建成后，与预售时开发商提供的效果图相差无几，户型面积上相差正负5%也是处于合法范围。但是买家们在购买楼花时仍需要考虑开发商以及其代理中介的实力和口碑，最大限度保证自己购买的房产物有所值。

无法直接入住。

新房现房：

可选择性相对较低。市面上存在的还未出售的新房现房无非有以下几种情况：卖剩下的、开发商自己hold住前期不卖刚刚放出来的、海外名额用完后仅限有身份买家购买的等。所以选择一套性价比高的新房现房往往比选择一套楼花需要花更多的时间和精力。

对于买家的现金流和贷款能力要求很高。由于新房现房随时可以交割，那么买家在短期之内就必须支付所有的首付（本地打税收入的买家20%，海外收入买家40%）、印花税以及办理好贷款等。特别是对于打算用海外收入来做贷款的海外买家们，务必在购买现房之前准备好充足的资金以及贷款预评估。

海外买家没有机会拿回额外的印花税。由于购买新房现房后会在短期内交房，所以购房时仍是海外身份的买家想要在交房前拿到身份并退回额外印花税的可能性几乎为0.

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三、选择新房现房或楼花的一些建议

通过了解以上楼花和新房现房的定义、特点及区别，想必正在考虑入手公寓的各位多少心里在这选择上有了些概念。那小李在此就大致总结一下，与各位分享一下我的看法：

1. 有澳洲身份并且有本地打税收入的买家。这类买家的身份条件成熟，贷款能力相对而言也是最有保障的，可根据自己的现金流情况自行选择新房现房或者楼花。

2. 有澳洲身份但没有本地打税收入的买家。这类买家更适合购买楼花，即有缓冲时间寻找合适的本地打税工作，为交房时的贷款做准备。

3. 海外身份但有本地打税收入的买家。此类买家往往正在申请或者已经递交PR的申请，所以若想拿回缴纳的额外印花税，最好是购买楼花。

4. 海外身份并且没有本地打税收入的买家。强烈建议购买楼花，除非买家经济实力很强，能够全额付清。

总的来说，各位在澳洲购置房产要谨慎，需要熟悉和了解当地的法律法规、购房政策、购房流程、贷款政策、根据自己的经济能力计算可负担性并制定预算以及了解不同产品的特点以选择合适的项目等。就如本文提及的新房现房和楼花，各有自己的优势和特点，各位需综合考虑。如果一味搬用套用国内买房的思维来澳置业的话，可是要吃大亏的。还是那句话，有问题欢迎随时联系小李分享和讨论:)

作者简介：

作者“小李”，全名李昊，湖南湘西吉首人，于2010年踏足悉尼，获得南半球的麻省理工 - 新南威尔士大学理学硕士，以及中央昆士兰大学（悉尼分部）的IT硕士双硕士学位。曾经的理工科男，现任【H&T Group】澳大利亚华信集团悉尼总公司持牌投资顾问。擅长数据采集与分析，能提供强有力的投资建议，为客户推荐最佳的置业产品和提供全方位的服务。

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