每日地产 | 观点：中产对投资房子的理解全错

中产对投资房子的理解全错

这些一件一件的事情，你都知道是为什么吗？这么做的意义在哪里？

我们相信很多事情，因着自己这股信念又去做了很多事情，可是我们很少停下来问问自己为何这么做。为什么我们愿意花60-70元一小时让自己的子女去学钢琴？这是因为我们中产阶级在无意识当中模仿着富人。印象中有钱人家的孩子都学钢琴，这是一种富人的专利，诸如此类的模仿还有高尔夫球，学骑马，练习贵族礼仪，品尝法国大餐等等，而在单纯的拷贝和模仿下，我们却逐渐忘了事情本身的意义。富人喜欢远离大众特立独行，而在19世纪初钢琴是一个奢侈品，非寻常百姓家可以消费的起，所以学钢琴是一件了不起的身份象征，而如今钢琴已是大众化。

又好像中国改革开放初期，中产阶级倾家荡产也要设法出国留学，因为国外和国内生活差距巨大，国外机会确实多。但是在如今中国高速发展的今天，中产还是想挤破脑袋出国，海外镀金，却很少有人去考究海归的身价一天不如一天，如无特别才能或傲人海外工作经验，海归连一个二本毕业生的都不如，乃至除非名校毕业，海归一律被默认为混子“海带”。

我们做了这么多，真知道为什么要这么做吗？中产永远是知其然不知其所以然。在房地产投资这件事上我觉得大众错的更加离谱。任何一本澳洲本土的地产投资书都会告诉你，要买CBD 周边10公里的房子，这些年来又有人说应该买15公里范围内的房子。当我们愿意多支付溢价去购买内城区的土地，你有想过这么做的意义是什么吗？

房产的核心根基在于人而不是房子，我们如果仔细想想，买靠近CBD房子最根本的原因其实就是交通。因为这个世界80%的人都是上班族，而上班族80%的人要每天往返CBD，大家都想减少每天花在交通上的时间，进而都想住的离上班的地方近一点。而当大家都想住在CBD附近的时候，需求大于供给房价就会上升，每个人都有想离着工作更近的需求，那么CBD周边10公里的房产就有持续增长的动力。所以一个地区的火热源于老百姓在生活上的共同需求，而买CBD的核心需求就快捷的交通。

万邦君，这么分析下来你是支持买在CBD 10公里 了吗？我的答案是买哪取决于这个地区有没有满足人最基本的需求，我来问你一个问题，买在市区附近真的解决了交通便捷的问题了吗？

我们现在来实际看几个例子

比如说同样在CBD10公里范围之内，都是本地人认可的好区，在往返市区的交通有着天壤之别， 这是谷歌地图的几张截图。谷歌地图具备一个功能，你可以输入你的出发点，然后在下面写上你的终点，它会算出开车，走路和公共交通到达地产所需要的时间，底下三张截图分别是从Maroubra， Newtown 和south Coogee 到市区所花的时间

Maroubra距离市区10公里，通勤时间48分钟

Newtown距离市区 4 公里，通勤时间15分钟

South Coogee距离市区 9 公里，通勤时间47分钟

你看到同样在CBD 10公里附近它们到市区的时间大不相同，在实际距离上 South Cooggee比Marobura 近很多，但是考虑到大家上班出行普遍是公共交通，只要不开车，这种距离是没有优势的。

我们接着往下看

Dee Why 距离市区18公里，通勤时间一小时

 Hornsby 距离 市区25公里，通勤时间53分钟

 Miranda距离市区 24公里，通勤时间48分钟

 Reversby 距离市区 23公里，通勤时间42分钟

再接着往下看

Blacktown 距离市区 35 公里，通勤时间54分钟

Liverpool 距离市区 31公里，通勤时间65分钟

Google maps 显示，Liverpool 离CBD的距离比Blacktown还近，公共交通通勤时间却比blacktown的时间慢了十几分钟。

更近距离不等于更快通勤时间

大部分人选房看得是当地的交通和学校，而交通创造了价格差异。为何实际距离更近Rockdale 没有比Hurstville贵？ 抛开中国人因素，那是因为在公共交通通勤时间上， Hurstville 比Rockdale更快，那里有更快速的Express Train。

任何地区想要在价格上成为龙头，首先要聚集人气，而聚集人气的关键在于交通。每个人一提悉尼的东区，懂和不懂的人都觉得尊贵无比，非常高大上。你问问具体原因没一个人回答的靠谱，什么看海，底蕴，人文等等，基本都是人云亦云，这些其实都是东区成名后大家自己的想象，正好所谓有钱了说啥都是对的。

有一本已经绝版了的书叫“ Sydney Boom， Sydney Bust”里面娓娓道来了一段人们已经遗忘的历史, 那里有详细描述东区是如何崛起的。

总结下来有两点：

第一，东区是最早发展的区域，1920年代整个悉尼就没有几个好地方，Camperdown， Balmain为首的内西还是工厂去区，Canterbury-Bankstown一带的住宅有1/3连粪管都没插上。

而那时的东区拥有了悉尼最早的百货商城和电影院。

第二，就是交通，悉尼在19世纪初最主要靠的就是有轨电车，这种出行方式始于1886年。今天你知道所有交通不发达的好区，如Mosman， Nertual Bay , Northbridge ,当时都是通车的。

而内西如Ashfield有轨电车通车，是在整个东区和下北电轨建立完毕才开通，而这差不多是12年以后的事了。东区和下北早期其实是赢在了交通。

所以说房地产投资可以分为道，法，术三个级别，在术这个层面你看的是离CBD的距离，在法这个层面你研究的是实际通勤距离，等你真正到了道这个层面，你会研究底层逻辑，那就是大多数人去CBD上班这个行为还会维持多久，如果发生改变，会对地段发生什么冲击。

有人说做一个产品要低俗，要照顾大多数人的刚需，可是如此简单的道理为何在买房子上就开始追求什么底蕴，人文，层次等那些品牌的软价值呢？

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关于作者

Thomas Gao 高鹏，澳洲万邦金融的运营经理，大白话讲点房地产投资的干货，分享交流，共同进步。