澳洲房产投资之税务快速解析

注：这个解析针对的是长期在澳洲生活的拿了身份的华人或者澳洲人，如果长期呆在海外的人士的税务我之后会另外解释。

简单来说，投资一套房产主要会产生印花税和资本利得税。

印花税在买房的时候产生。大多数情况为房产价值的2%-5%，具体每个州情况不等。每个州对首套房的买房者还会有一定程度的优惠。有些州对自住房和投资房的税率也会不同。可用这个免费的网站计算，网址是https://stampdutycalc.com.au/。

资本利得税

资本利得(capital gain), 简单来说，就是你的投资房的卖出时的价格减去买来时的价格，再减去买卖之间产生的费用（包含印花税，卖房中介等费用）。如果投资房持有一年以上卖出的话，那么资本利得在之后的计算中可以减半。

比如白子画和花千骨夫妇2014年100万买了一投资房，买房费用含印花税和律师费用等共花了4万，出租了两年。2017年5月卖了140万，卖房时包含最后刷了个墙，中介费等费用一共6万。

那么资本利得是140-100-4-6=30万

因为持有时间为1年以上，所以获得减半优惠。所以最终资本利得按15万计算。假设二人是对半共同持有房产，平摊到每个人头上是7.5万。

白子画平时工作中比较吃的开，和老板私人关系也比较好。2016-2017财政年的所有个税的应税收入（taxible income）为14万，那么他这个财政年的个税的应税收入为14万+7.5万=21.5万。那么，根据我们平时交个税使用的公式可以算出他的总税收。https://www.ato.gov.au/Rates/Individual-income-tax-rates/

花千骨长得好看，性格好，平时不工作，所以个税的应税收入为0.那么她的应税收入为0+ 7.5万= 7.5万。

这里要注意的是，

1. 每个人在任何时间段，均可以有最多一套自住房不需要交资本利得税。对于同时有自住房和投资房并且会切换的人士，这里会有一些合理避税小技巧，具体以后会单独一个章节提到。

2. 房子如果做折旧或者期间有装修的，在计算中要做一些小调整。具体可以询问你的会计。

3. 以上介绍的是绝大多数的情况。特别情况会有例外。