住房空置率远低于市场平衡水平，可租赁房源不到需求的一半（组图）

尽管租金增长放缓，租房者依旧无从松口气，因为住房供应严重短缺，令可负担住房遥不可及，而租赁空置率依然远低于市场平衡水平。

研究显示，在过去二十年里，除疫情期间外，澳大利亚的租赁市场基本处于房东占优势的状态。

历史上，租赁市场在空置率为3%时被视为“平衡状态”，即租赁房源供给与租房需求之间基本持平。

根据SQM Research的数据，2025年6月全国租赁空置率仅为1.3%，虽较5月的1.2%有所上升，但仍远低于“平衡”水平。

墨尔本的租赁空置率在6月升至1.8%，较上月上升0.1个百分点，新增约340套出租房源；悉尼则从5月的1.5%小幅升至1.6%。

此前，Domain公布的另一组数据显示，虽然租金的上涨速度已不再像先前那样疯狂，但租金水平仍处于历史高位。

SQM Research 的总经理Louis Christopher表示：“尽管目前空置率相比2022至2024年那一轮历史最低点略有回升，但整体依然低于长期平均水平。”

根据SQM过去20年的数据，2024年2月的全国空置率曾低至1%，当时全澳仅有5288套住宅可供出租，创下历史新低。

“封锁解除后，国际留学生、移民以及从其他州和偏远地区回流的人口激增，”他说，“但住房建设的速度却远远跟不上，导致市场供应极度紧张。”

如果对比历史数据，住房短缺的问题更加严重：2005年6月，墨尔本的空置率曾高达3.9%，悉尼也有2.4%。

“当时墨尔本正大量开发住房项目，比如Docklands和Southbank的建设刚刚启动，”Christopher指出，“人口增长也不像现在这么快，住房供应的响应能力比现在强得多。”

为解决住房短缺问题，联邦和各州政府已承诺大力建设住房。总理Anthony Albanese提出，五年内全国要建成120万套住房，各州按照人口比例分配建设任务。

新州政府也已启动铁路及地铁沿线土地的重新规划，以允许中高密度开发。而维州则在2023年9月设定了一个独立目标：十年内新建80万套住房，此外还承担了全国目标中的30.6万套，Christopher认为维州进展十分顺利。

“目前来看，墨尔本可能是唯一能实现联邦住房目标的州，”他说。

然而，对租户而言，新房源的增加仍远远不够。租户与住房联盟Renters and Housing Union秘书Harry Millward表示，创纪录的高租金正将人们推向贫困。

“就算租金暂时不涨，也没有任何保障它不会再涨，”他说。

“这对租房者来说毫无意义。他们无法拥有稳定的预期，也无法安心规划生活，因为不知道什么时候租金又会飙升。”

Millward还批评维州决定拆除44栋公屋楼并进行重建的“大规模建设”计划，认为这将使目前等待社会住房的人失去原本的机会。

“光关注那些已入住的居民是不够的，”他说，“虽然他们可能会被安置，但等待名单上的成千上万人怎么办？他们仍面临失去稳定可负担住房的困境。”

维州房地产协会REIV主席Jacob Caine指出，低空置率意味着市场上可租赁的房源数量仅为满足需求的一半。

“我们看到，家庭居住密度也在上升，”Caine指出。

“疫情前，两居室公寓通常是一对专业人士居住，还空出一间书房；而现在，我们常常看到两对专业人士合租同一套公寓。”

Caine补充，投资房产的税负增加（包括更严厉的土地税制度）也使得大量投资者退出市场。

“很多资本改善价值低于30万澳元的房产，每年都要缴纳至少1000澳元的土地税。”他说。