加拿大削减移民后，房租连降17个月！专家：对澳洲有借鉴意义（组图）

加拿大近期决定激进削减移民水平，并大幅减少境内外国工人和留学生数量，已初步实现降低住房成本的目标。专家指出，加拿大的经验对澳洲很有借鉴意义。

温哥华市中心的公寓。住房研究员 Carolyn Whitzman 表示，过去两年加拿大全境租金下降了3%至5%。图片：Andia/Universal Images Group/Get

在疫情后海外移民激增的压力下，加拿大政府认为人口过快增长导致了住房负担沉重及公共服务紧张。

2024年底，在总理 Justin Trudeau 的领导下，加拿大政府出台严厉新规，不仅针对永久移民，还首次对国际学生等临时居民的人数实施上限管理。

这一激进举措虽然引发了大学资金短缺和护理等行业劳动力匮乏的担忧，但随着加拿大人口出现自20世纪40年代以来的首次萎缩，其对平抑房价和房租的积极作用已不容忽视。

根据 Rentals.ca 的最新数据，全加范围内各类物业的平均挂牌租金已连续17个月录得同比下降。

与此同时，尽管整体房价跌幅较为温和，但在一些留学生聚集的大城市，公寓价格受需求枯竭影响，暴跌幅度竟高达三分之一。

回顾历史，加拿大长期以来一直保持移民大国的开放态势。在2001年至2025年期间，其人口增速在主要发达经济体中名列前茅。

然而，后疫情时期非永久居民的爆发式增长打破了平衡，加剧了民众对移民政策的不满。

大多伦多地区 Ontario Greenbelt 边缘的一处住宅开发项目。图片：Cole Burston/AFP/Get

2023年，加拿大人口增长达到近120万人的峰值。去年年底的一项民调显示，超过一半的加拿大人认为入境移民过多，住房危机是导致这一观点的首要因素。

为此，政府祭出了以下重拳：

• 连削三年：将2025年至2027年的新增永久移民人数逐年缩减，从原计划的每年50万降至36.5万起步；

• 限制比例：到2026年底，将非永久居民占总人口的比例压低至5%；

• 结构优化：优先将已在境内的熟练临时工转为永久居民，精准吸引海外关键技能人才。

加拿大住房专家、安大略省 McMaster University 教授 Steve Pomeroy 指出，本世纪前二十年平均每年需16万套新住房来应对人口增长。

相比之下，2021年后的人口潮需要49万套住房，直接超出了建筑行业生产能力的三倍。

2024年2月，无家可归者在多伦多 Clarence Square 的临时账篷营地寻求庇护。图片：Bloomberg/Get

Pomeroy 表示，建筑业对这种突发冲击存在明显的滞后性。由于临时移民占据了增长的大头，压力瞬间集中在几乎被“击垮”的租赁市场上。

“加拿大的租赁单元一共只有480万套，一年内涌入100万新人，这就是租金暴涨的根源。”

Pomeroy 评价称，目前的政策大转弯更像是一种迫于压力的自我修正，“大家都在惊呼：‘天哪，我们做了什么？赶紧改回来。’”

他认为，削减移民虽有助于抑制房价和租金，但也带来了负面后果，最典型的就是大学因国际学生学费收入“断流”而不得不关停部分课程。

负担能力危机依然存在

多伦多大学资深住房研究员 Carolyn Whitzman 则持谨慎态度。她认为，尽管过去两年租金下降了3%至5%，但这仅仅是疫情以来巨幅上涨后的微调，并未从根本上解决住房负担沉重的痼疾。

“在加国任何城市，一个拿最低工资的全职工人都租不起两居室。”Whitzman 强调，“移民本身并非症结，不考虑移民增长的失效规划才是关键。”

针对留学生制度的崩盘引发了公寓价值的巨震，部分城市跌幅高达35%。但即便如此，多伦多或温哥华一套一居室单身公寓依然叫价70万加币（约72万澳元），这对普通家庭而言仍是天文数字。

卑诗省温哥华 Point Grey 社区的住宅。图片：Bloomberg/Get

Whitzman 指出，作为危机管理手段，限制移民确实起到了直接效果，但这种做法缺乏完备的证据支持，属于无奈之举。

加拿大与澳洲：殊途同归的挑战

曾在澳洲居住多年的 Whitzman 发现，两国关于移民的讨论如出一辙：社会整体老龄化，急需廉价劳动力填补服务、采摘及医疗行业的空缺，却遗憾地未能提供足够的住房配套。

加拿大皇家银行（RBC）助理首席经济学家 Nathan Janzen 形容近年来移民政策的波动是“前所未有”的。他警告称，减少移民是有代价的，尤其会加剧老龄化带来的社会资金缺口。

尽管总人口在2026年可能出现首次萎缩并拖累GDP增长，但 Janzen 认为，相较于虚高的宏观数据，人均GDP的增长才对普通家庭意义重大。

“过去两年，加拿大人在纸面经济增长中苦苦挣扎，实际上经历了‘人均衰退’。”他分析道，随着移民人数下降，虽然政府收入会减少，但支出也会同步下降。

相比于单纯的人口规模，如何应对人口结构老龄化才是未来更严峻的挑战。